Gemeinwohlorientierte Quartiersentwicklung. Das Baugebiet Kleineschholz in Freiburg im Breisgau

Gemeinwohlorientierte Quartiersentwicklung. Das Baugebiet Kleineschholz in Freiburg im Breisgau

*** Benedikt Schmid ***

Gesprächsführung: Joscha Metzger und Saskia Hoppen

Ein ganzes Quartier mit rund 500 Wohneinheiten, das ausschließlich von gemeinwohlorientierten Akteuren entwickelt wird. So sieht es die Konzeptvergabe für das in Freiburg im Breisgau gelegene Baugebiet „Kleinescholz“ vor. Zuschläge für Grundstücke haben unter anderem drei Wohnprojekte des Mietshäusersyndikats sowie fünf Wohnprojekte bekommen, die von Genossenschaften realisiert werden. Das Baugebiet ist ein Meilenstein in der Freiburger Wohnungsbaupolitik, stößt jedoch bei der Finanzierungsstruktur an seine Grenzen.

Auf ein unerwartet starkes und anhaltendes Bevölkerungswachstum und den Mangel an bezahlbaren Wohnraum reagierte die Stadt Freiburg im Breisgau in den 2010er Jahren mit der Identifikation und Ausweisung mehrerer Flächen für den Wohnungsbau. Darunter auch das zentral im Freiburger Stadtgebiet liegende Baugebiet Kleineschholz Nord, welches in den Folgejahren jedoch einen besonderen Weg einschlug: im Sommer 2018 – als der städtebauliche Wettbewerb bereits lief – kündigte der neu gewählte Oberbürgermeisters Martin Horn an, Kleineschholz ohne profitorientierte Investor*innen realisieren zu wollen.

Kleineschholz ist das Leuchtturmprojekt einer Kommunalregierung, die einer rein marktgesteuerten Wohnraumentwicklung zunehmend kritisch gegenübersteht. Während kommerzielle Bauträger*innen weiterhin eine zentrale Rolle in Freiburgs Wohnungsbaupolitik einnehmen, setzt sich die Stadt durch eine aktive Liegenschaftspolitik, die Förderung gemeinnütziger Akteure und qualitative Vergabeverfahren für die Schaffung bezahlbaren Wohnraums ein.

Die Planung für Kleineschholz sah dabei insbesondere zwei Instrumente vor: eine offene Konzeptvergabe und die Vergabe der Grundstücke im Erbbaurecht. Mit ersterer gelang es der Stadt auf die Bedürfnisse von Kleingenossenschaften und Projekten des Mietshäuser Syndikats einzugehen. Gleichzeitig wurde die geplante Vergabe im Erbbaurecht so ausgestaltet, dass sie die ohnehin hohen finanziellen Belastungen für gemeinwohlorientierte Akteure weiter verschärfte und daher letztendlich scheiterte.

Grundstücksvergabe an gemeinwohlorientierte Akteure

Die Konzeptvergabe für Grundstücke in Kleinescholz umfasst verschiedene Vorgaben wie den Freiburger Effizienzhausstandard 55, Anschluss an das Wärmenetz sowie Mindestvorgaben zu PV-Nutzung und Gebäudebegrünung. Das zentrale – und besondere – Kriterium ist jedoch, dass sich nur gemeinwohlorientierte Akteure bewerben können. Da „Gemeinwohl“ (ganz im Gegensatz zur ehemaligen Wohngemeinnützigkeit) kein bestimmter Rechtsbegriff ist, wurden Anforderungen an die Unternehmensart definiert: a) Projekte mit Mieterschafts-Beteiligung am Vermögenswert, b) Unternehmen mit Daseinsvorsorge-Auftrag für Wohnnutzung, c) Unternehmen zur Förderung sozialer und ökologischer Projekte sowie d) Unternehmen mit Mitarbeiterwohnen aus systemrelevanten Berufsgruppen. Weitere Voraussetzungen sind Verpflichtungen zur Realisierung von mindestens 50 % der Gesamtgeschossfläche Wohnen im geförderten Mietwohnungsbau sowie zu einer einmaligen Ablöse der Erbbauzinsen in Höhe von 100 % des Grundstückspreises. Letzterem wurde später noch eine Alternativoption zum Erwerb des Grundstückes mit erbbaurechtsersetzendem Wiederkaufsrecht durch die Stadt hinzugefügt (dazu unten mehr).

Durch einen mehrstufigen Vergabeprozess reagierte die Stadt auf die begrenzten finanziellen Mittel der Wohnprojekte. Statt detaillierter Planungen forderte die Stadt eine „plausible, inhaltliche Konzeptdarstellung des Bauprojekts mit Angaben zur Konzeptidee“. Die Konzepte wurden bezüglich ihres Quartiersbeitrags, der Projektqualität und ihrer Realisierbarkeit vergleichend durch eine Kommission begutachtet und in einen Vergabevorschlag überführt, der vom Gemeinderat bestätigt wurde.

Ungefähr die Hälfte der frei vergebenen Grundstücke wurden an selbstorganisierte Wohnprojekte vergeben, darunter drei Projekte des Miethäuser Syndikats, zwei Projekte der Dachgenossenschaft „Wohnen für Alle“ und zwei Kleingenossenschaften (siehe Kasten 1 und 2). Weitere Grundstücke gingen an die Stiftungen Aktion Mensch und Kolping Jugendwohnen, den Verein Urbanova e.V. und die bereits etablierten Akteure Siedlungswerk GmbH und Stadt I Land I Gut GmbH & Co. KG i.G.. Hinter letzterer steckt unter anderem der Freiburger Bauträger und Investor Unmüssig – was für viele Beobachter*innen des Verfahrens eine etwas irritierende Auslegung der Gemeinwohlorientierung darstellte. Zusätzlich erhielten die Freiburger Stadtbau als kommunales Unternehmen und die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben jeweils zwei Grundstücke außerhalb des Konzeptvergabeverfahrens.

Die ausgewählten Projekte schlossen einen einjährigen Reservierungsvertrag mit der Stadt. Bis Vertragsende müssen eine genehmigungsfähige Projektplanung sowie die Finanzierungsbestätigung der Bank vorliegen. Die Stadt begleitet diese Reservierungsphase durch regelmäßige Statusgespräche und kann so zeitnah auf Entwicklungen reagieren. Alle Projekte befinden sich aktuell (Sommer 2025) in dieser Phase.

Die gescheiterte Vergabe im Erbbaurecht

Während die Konzeptvergabe planmäßig verlief, scheiterte die Vergabe im Erbbaurecht. Auslöser waren die massiven Steigerungen der Zins- und Baukosten seit 2022. Für das Scheitern sind jedoch drei weitere Faktoren auschlaggebend:

Erstens wird Kleineschholz im Rahmen einer städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme (SEM) entwickelt und damit als Sonderrechnung außerhalb des regulären Haushalts geführt. Diese wird bereits mit jährlich knapp drei Mio. Euro aus dem Kernhaushalt bezuschusst. Um ein weiteres Defizit zu verhindern, muss der volle Grundstückswert durch eine einmalige Ablösezahlung beglichen werden – was finanziell dem käuflichen Erwerb gleichkommt. Zweitens benachteiligt die baden-württembergische Landeswohnraumförderung dieses Erbbaurechtsablösemodell gegenüber dem Grundstückskauf erheblich. Bei der Förderung wird ein einmaliger Zuschuss berechnet (Barwertmethode) – basierend auf der Annahme, dass über 30 Jahre hinweg ein Erbbauzins von maximal 3 % pro Jahr gezahlt wird. Diese Methode führt dazu, dass nur etwa 60 % des tatsächlichen Grundstückswerts gefördert werden. Drittens verringert das Erbbaurecht die Beleihungsfähigkeit bei Banken, da das Grundstück – anders als beim Eigentum – nicht als Sicherheit verwendet werden kann.

Diese Finanzierungsstruktur lässt einen zentralen Vorteil des Erbbaurechts ungenutzt: kontinuierliche Zahlungen statt eines einmaligen Kaufbetrags. Dies wäre besonders für gemeinwohlorientierte Akteure mit wenig Eigenkapital vorteilhaft. In den Gesprächen zwischen den Projekten und der Stadt wurden die finanziellen Herausforderungen eines Erbbaurechts im Ablösemodell schnell deutlich. Die Stadt bot daraufhin alternativ eine Kaufoption mit Sicherungsmechanismen an (preislimitiertes Vorkaufsrecht der Stadt bei Weiterveräußerung; sanktionsbehaftetes Wiederkaufsrecht bei Verstoß gegen vertragliche Bedingungen; erbbaurechtsähnliches Wiederkaufsrecht). Im Ergebnis wird nun keines der Grundstücke im Erbbaurecht vergeben. Positiv hervorzuheben ist jedoch die enge Kommunikation zwischen Stadt und Projekten, die dieses schnelle Nachsteuern ermöglichte.

Fazit

Mit dem Quartiersentwicklungsprojekt Kleineschholz hat die Stadt Freiburg einen innovativen Prozess initiiert, der durch eine offene Konzeptvergabe neue Wege in der kommunalen Wohnraumentwicklung aufzeigt. Allerdings bleibt mit dem Scheitern des Erbbaurechts ein wichtiger Hebel für bezahlbaren Wohnraum ungenutzt. Ein „echtes“ Erbbaurecht mit laufenden Zinszahlungen hätte die finanzschwachen Wohnprojekte signifikant entlasten können – aber eine grundlegende Überarbeitung der Finanzierungsstrukturen der gesamten Maßnahme erfordert. Angesichts des enormen Beitrags dieser Projekte zu einer nachhaltigen, gerechten und inklusiven Wohnraumentwicklung – nicht zuletzt durch unzählige Stunden ehrenamtlichen Engagements – bleibt die Frage, ob alternative Wege möglich gewesen wären. Bei angespannten Kommunalfinanzen können Städte mit dieser Herausforderung jedoch nicht alleine gelassen werden. Es braucht daher einen Paradigmenwechsel hin zu einer konsequent gemeinwohlorientierten Wohnraumentwicklung mit entsprechend angepassten Finanzierungsstrukturen auf allen Ebenen.

 

Dr. Benedikt Schmid ist akademischer Mitarbeiter am Institut für Umweltsozialwissenschaften und Geographie an der Universität Freiburg. In seiner Forschung beschäftigt er sich mit Fragen der sozialökologischen Transformation, unter anderem im Bereich der Wohnraum- und Quartiersentwicklung (Kontakt: benedikt.schmid@geographie.uni-freiburg.de).

Das Gesamtkonzept Wohnen der Stadt Freiburg i.Br. findet sich hier: https://www.freiburg.de/pb/1770772.html.

 

Dachgenossenschaft Wohnen für Alle eG

Die Dachgenossenschaft Wohnen für Alle eG ermöglicht es kleineren Wohnprojekten, die ideellen und organisatorischen Vorteile der Genossenschaftsform zu nutzen, ohne selbst eine eigene Genossenschaft gründen zu müssen. Sie fungiert als rechtlicher und organisatorischer Rahmen, übernimmt die Eigentümerschaft der Grundstücke, bündelt bürokratische Aufgaben und unterstützt die angedockten Wohnprojekte bei der Grundstückssuche, Konzepterstellung, Bauplanung und Vernetzung. Die Dachgenossenschaft ist alleinige Eigentümerin der Immobilien und trägt somit die wirtschaftliche Hauptverantwortung, während die Bewohner*innen dennoch einen hohen Grad an Autonomie behalten. Ziel der Dachgenossenschaft ist die Schaffung gemeinschaftlichen, nachhaltigen und bezahlbaren Wohnraums. Dieses Ziel ist auch in ihrer Satzung verankert, wodurch der Wohnraum dauerhaft dem Markt entzogen wird. Die 2020 gegründete Genossenschaft begleitet derzeit drei gemeinschaftliche Wohnprojekte unter ihrem Dach – zwei davon (Wolke e.V. und LifeLab e.V.) in Kleineschholz.

 

Drei neue Hausprojekte im Mietshäuser Syndikat

Im Quartier Kleineschholz in Freiburg entstehen drei Häuser, die nach dem Modell des Mietshäuser Syndikats organisiert sind. Dies sind: 1) „Birnbaum – Gut alt werden in Gemeinschaft“, ein solidarisches Wohnprojekt, das auf die Bedürfnisse älterer Menschen zugeschnitten ist. Im Mittelpunkt steht die Idee, im Alter nicht allein zu sein, sondern in einer Gemeinschaft zu leben, die gegenseitige Unterstützung selbstverständlich macht. Ergänzt wird dies durch ein Fürsorgekonzept, das Sicherheit gibt und Würde im Alltag garantiert. 2) „E.O.S.*Haus 1 – Vielfalt unter einem Dach“, hier entsteht ein buntes Miteinander für Familien, Alleinstehende, Wohngemeinschaften und Menschen, die auf dem freien Wohnungsmarkt besonders schlechte Chancen haben. Von den Wohnungen sind etwa zwei Drittel sozial gefördert. Herzstück des Hauses ist ein großzügiger Multifunktionsraum mit Gastroküche, der auch für das gesamte Quartier nutzbar ist. Ergänzt wird er durch weitere Räume im Erdgeschoss, die von gemeinnützigen Initiativen getragen werden – darunter offene Werkstätten und ein Bildungsprojekt. 3) „Velohaven – Ein Hafen für alle“, in dem sich Wohnen, Nachhaltigkeit und Nachbarschaft in besonderer Weise verbinden. Das Projekt umfasst Wohnungen für verschiedene Generationen und Lebensentwürfe. Eine WG für Auszubildende, Wohnraum für eine wohnungslose Frau in Kooperation mit sozialen Trägern und barrierearme Wohnungen zeigen die soziale Vielfalt. Ökologisch setzt Velohaven auf Holzbau, Photovoltaik und eine naturnahe Gestaltung, die Lebensräume auch für Pflanzen und Tiere schafft. Zugleich soll das Haus ein Ort für Engagement werden – mit Projekten rund ums Teilen, um Fahrradkultur und um grüne Stadträume. In allen drei Projekten übernehmen die zukünftigen Bewohner*innen von Anfang an Verantwortung für Planung, Finanzierung und Organisation. Ziel ist Wohnraum, der sozial, bezahlbar und dauerhaft unverkäuflich bleibt. Durch die Einbindung ins Mietshäuser Syndikat sind die Wohnungen dauerhaft vor Verkauf und Spekulation geschützt. Alle drei Projekte freuen sich über Direktkredite von solidarischen Unterstützer*innen. Kontakt unter: kleineschholz@wemgehoertdiestadt.org.