Esso-Häuser und Holstenareal. Zwei umstrittene Gebiete der Hamburger Stadtentwicklung
*** Interview mit Steffen Jörg, Mitarbeiter der Gemeinwesenarbeit St. Pauli, und Theo Bruns, Mitglied der Initiative „knallt am dollsten“ ***
Gesprächsführung: Joscha Metzger und Saskia Hoppen
Das Holstenareal und das Gelände der ehemaligen Esso-Häuser sind zwei zentral gelegene Hamburger Baugebiete mit hoher symbolischer Bedeutung. Beide Areale zeichnen sich dadurch aus, dass sie eine enorme Wertsteigerung verzeichnet haben, obwohl sie seit Jahren brach liegen. Sie werden in der Öffentlichkeit deshalb als markante Beispiele der Grundstücksspekulation diskutiert. Wir sprechen mit Steffen Jörg und Theo Bruns darüber, was die Entwicklungen rund um die beiden Gebiete über die Hamburger Stadtentwicklung aussagen und welches Potenzial für das Gemeinwohl hier – möglicherweise – verborgen liegt.
FREIHAUS: Lieber Steffen, lieber Theo, könnt ihr kurz schildern, was auf dem Grundstück der ehemaligen Esso-Häuser und auf dem Holstenareal passiert ist, was die zentralen Konfliktlinien sind und mit welchen aktuellen Entwicklungen ihr konfrontiert seid?
Steffen Jörg: Okay, ich versuche es mal schlaglichtartig zu machen. Als Mitarbeiter der Gemeinwesenarbeit (GWA) St. Pauli war ich von Anfang an beteiligt, die Initiative der Mieter*innen der Esso-Häuser mit aufzubauen und zu begleiten. Nach dem Verkauf an die Bayerische Hausbau 2009 haben wir von Mieter helfen Mietern den Hinweis bekommen, dass die neue Eigentümerin den Mieter*innen neue und befristete Mietverträge angeboten haben, mit denen sich ihre mietrechtliche Situation stark verschlechtert hätte. Daraufhin haben wir die Mieter*innen aufgesucht und sind gemeinsam mit ihnen aktiv geworden.
Die Geschichte der Esso-Häuser ist in Kurzfassung so: In den 1950er Jahren werden hier 110 Wohneinheiten und eine Gewerbeeinheit mit der bekannten Esso-Tanke erbaut. Das Grundstück bekommt der Eigentümer von der Stadt Hamburg im Erbbaurecht vergeben. Ende der 1990er Jahre argumentiert der Eigentümer, dass er für anstehende Investitionen aufgrund des Erbbaurechts keine Bankkredite bekomme. Er erwirbt das Grundstück dann für umgerechnet 5 Millionen Euro von der Stadt – und verkauft es im Jahr 2009 an das Unternehmen „Bayrische Hausbau“ für insgesamt 19 Millionen Euro. Es entsteht hier an der Reeperbahn mitten im Stadtteil St. Pauli also eine Wertsteigerung von 14 Millionen Euro innerhalb von zwölf Jahren. Die Bayrische Hausbau ist von Anfang an so aufgetreten, dass sie gesagt haben, wir entwickeln hier jetzt ein „hochwertiges“ neues Areal. Gegen den drohenden Abriss gab es dann Proteste. Die Esso-Häuser Initiative hat viel Unterstützung von Künstler*innen, der Roten Flora und dem Netzwerk Recht-auf-Stadt bekommen und wurde in der Öffentlichkeit wahrgenommen.
Um die Geschichte an dieser Stelle abzukürzen: Ende des Jahres 2013 gab es dann Erschütterungen an den Häusern, so dass es zu einer kurzfristigen Evakuierung und einem direkt darauffolgenden Abriss kam. Daraufhin verstummte der Protest jedoch nicht, sondern nahm erst richtig an Fahrt auf. Besondere Bedeutung hatte eine gut besuchte Stadtteilversammlung in den Räumen des FC St. Pauli auf der unter anderem eine demokratische Planung für die Neubebauung gefordert wurde. So entstand die Planbude als ein vom Stadtteil legitimierter Akteur, der den Beteiligungsprozess für die Neuplanung organisieren und durchführen konnte. Es wurde erreicht, dass durch die Planbude die Interessen des Stadtteils auf Augenhöhe mit Bezirk und Investor verhandelt werden konnten. Das Ergebnis wurde im sogenannten „St. Pauli Code“ festgehalten. Dieser demokratische Stadtentwicklungsprozess war wirklich einmalig und hat auch bundesweit für große Aufmerksamkeit gesorgt. Aus verschiedenen Gründen, die nichts mehr mit dem Beteiligungsprozess zu tun hatten, dauerte es dann allerdings bis Ende 2021, bis der Bebauungsplan für das Areal vom Bezirk verabschiedet wurde. Entgegen den Erwartungen fing die Bayrische Hausbau daraufhin nicht an zu bauen, sondern verkündete die Absicht, das Grundstück weiter zu verkaufen.
Der aktuelle Stand ist, dass der Projektentwickler Quantum das Grundstück kaufen und entwickeln und daraufhin die öffentlich geförderten Wohnungen an die SAGA verkaufen will. Laut Ankündigungen sollen jetzt rund 160 geförderte Wohnungen entstehen, davon allerdings die allermeisten im dritten Förderweg und damit relativ teuer. Ansonsten ist vom St. Pauli Code nicht viel übriggeblieben. Alle guten Ideen – von öffentlich zugänglichen Dächern, über einen Skatepark, den Stadtteilbalkon, das Wohnprojekt, die Quartiersgasse und die preissubventionierten Gewerberäume für St. Pauli-affines Gewerbe – wurden ersatzlos gestrichen. Geblieben ist unterm Strich Wohnungsbau in der Hand der SAGA und ein großes Hotel.
Politisch ist das ein Desaster und ein Skandal. Besonders tragisch finde ich, dass hier fahrlässig ein langfristiger Beteiligungsprozess missachtet und damit viel Vertrauen in demokratische Prozesse verbrannt wurde. Ich glaube, die Verantwortlichen in der Politik machen sich gar nicht klar, wie sehr so etwas zur Politikverdrossenheit beiträgt und Parteien wie der AfD in die Karten spielt.
Theo Bruns: Ich bin Mitglied der Holstenareal-Initiative „knallt am dollsten“, habe mein Büro in der nahegelegenen fux eG und spreche auch als Mitglied einer Baugemeinschaft, die ursprünglich auf dem Holstenareal ein Wohnprojekt verwirklichen wollte. Also auch aus der Perspektive eines möglichen Bewohners, der ein Interesse an einem lebenswerten und lebendigen Quartier hat.
Die aktuelle Entwicklung begann damit, dass Carlsberg den Standort der in Altona ansässigen Brauerei verlegen und das Grundstück verkaufen wollte. Um den Betrieb in Hamburg zu halten, verzichtete die Stadt unter Olaf Scholz 2016 auf ihr Vorkaufsrecht, was sich als folgenschwerer Fehler erweisen sollte. Der damalige Verkehrswert des Gewerbe- und Industriegebiets lag bei ca. 50 Millionen Euro. Beim ersten Verkauf sind dann bereits 150 Millionen Euro geflossen. Daraufhin kam es zu drei weiteren Verkäufen, die als sogenannte Share Deals abgewickelt wurden, bei denen Unternehmensanteile und nicht das Grundstück als solches die Besitzer*in wechseln. Zuletzt wurde das Gelände von der Adler Group erworben, die es zwischenzeitlich mit einem Wert von 364 Millionen Euro in ihren Büchern führte. Der Bezirk Altona führte in der Folge Verhandlungen um einen städtebaulichen Vertrag mit dem Investor. Ende 2021 wurde öffentlich, dass sich die Adler Group in einer wirtschaftlichen Schieflage befand. Zudem sah sich der Konzern mit Vorwürfen des Betrugs und der Bilanzmanipulation konfrontiert. In buchstäblich letzter Minute hat der Bezirk Altona dann entschieden, den städtebaulichen Vertrag nicht zu unterzeichnen – nachdem die grüne Bezirksamtsleiterin Stefanie von Berg zuvor noch den inzwischen legendären Satz gesagt hatte, es sei „gute hanseatische Art, dem Investor zu vertrauen, dass er uns nicht hinter die Fichte führt“.
Das war der Stand im Mai 2022. Danach sind drei Jahre verstrichen, ohne dass irgendetwas passiert ist. Sowohl der Bezirk als auch der Senat haben es versäumt, Instrumente zu nutzen, die ihnen zur Verfügung standen, um das Gelände einer gemeinwohlorientierten Entwicklung zuzuführen. Ich denke da zum Beispiel an eine städtebauliche Entwicklungsmaßnahme nach dem Baugesetzbuch oder in letzter Instanz auch an eine Vergesellschaftung nach Artikel 15 Grundgesetz. Die Hamburger SPD vertraut jedoch lieber den Investor*innen, als wohnungspolitisch zu intervenieren. Selbst dann, wenn diese offensichtlich in Skandale verwickelt und an Wohnungsbau gar nicht interessiert sind.
Im Dezember 2024 kam dann Bewegung in die Sache, weil Adler den Immobilienmakler CBRE beauftragte, das Holstenareal zu verkaufen. Unter den Bieter*innen blieben zuletzt der Projektentwickler Quantum und die SAGA übrig, die das Gelände gemeinsam kaufen und entwickeln wollen. Unsere Befürchtung ist, dass die Stadt ein doppeltes Zugeständnis machen wird: den Verzicht auf die Ausübung des Vorkaufsrechts gegenüber Adler und eine noch dichtere Bebauung als Kompensation für den Kaufpreis an SAGA/Quantum.
FREIHAUS: Welche Erwartungen habt ihr denn an die weitere Entwicklung? Mit der SAGA ist ja in beiden Gebieten das kommunale Wohnungsunternehmen Hamburgs beteiligt. Ergeben sich hieraus Chancen?
Steffen: Ehrlich gesagt habe ich momentan gar keine Erwartungen. Der ganze von der Stadt beauftragte Beteiligungsprozess der Planbude, mit dem wirklich neue Wege begangen wurden, wird jetzt in den Wind geschossen. Mit dem Einstieg der SAGA wird suggeriert, dass die Stadt die Entwicklung in die Hand nehmen würde. Da aber – soweit wir wissen – der Projektentwickler das Grundstück kauft und am Ende nur die öffentlich geförderten Wohnungen auf die SAGA überträgt, unterliegt das ganze Vorhaben nun einer Profitlogik. Und leider ist es so, dass auch die SAGA unserer Erfahrung nach gerade in den innenstadtnahen Stadtteilen wie St. Pauli, Altona und St. Georg selbst mit der Wohnungsvergabe und regelmäßig steigenden Mieten die Gentrifizierung vorantreibt.
Theo: Angesichts der Skandale um die Adler Group wird gerne behauptet, dass alles besser würde, wenn der berühmte „ehrliche Hamburger Kaufmann“ zum Zuge käme. Das Problem liegt allerdings an der Orientierung an maximalem Profit, die einer solidarischen Stadtentwicklung im Wege steht. Da ist es egal, ob der Investor wie Quantum aus Hamburg kommt oder seinen Firmensitz woanders hat. Wir haben immer für eine Kommunalisierung des Geländes und seine anschließende Bebauung durch gemeinwohlorientierte Akteure, wie Genossenschaften, kommunale Wohnungsunternehmen oder Projekte wie das Mietshäusersyndikat plädiert. Ich teile auch die Kritik an der SAGA, die dringend dahingehend reformiert werden müsste, keine Gewinne mehr zu erzielen, sondern günstige Mieten zu gewährleisten. Um ein wirklich gemeinwohlorientiertes Unternehmen zu sein, müsste die SAGA ihre Gesellschaftsform ändern und Mieter*innenrechte stärken. In der jetzigen Verfassung erwarte ich von dem Duo SAGA/Quantum daher leider auch nicht sehr viel.
FREIHAUS: Welche Besonderheiten zeichnen die beiden Areale aus und welche Wünsche bestehen aus der Nachbarschaft? Welches Potenzial ließe sich hier heben, wenn die Gebiete gemeinwohlorientiert entwickelt werden würden?
Theo: Das Scheitern der Quartiersentwicklung „à la Adler“ birgt die einmalige Chance für die Entwicklung eines vorbildhaften und zukunftsfähigen Stadtteils in sich. Um die Bedarfe an bezahlbarem Wohnraum zu decken, müssten mindestens zwei Drittel geförderte Wohnungen gebaut werden. Dies darf aber nicht zu einer Fixierung auf die reine Zahl neuer Wohnungen führen, bei der alles andere hinten runterfällt. So dürfen der Anspruch auf ein inklusives und diverses Quartier mit Angeboten von sozialen Träger*innen und Bauflächen für Wohnprojekte ebenso wenig aufgegeben werden wie das angedachte Community Center in den historischen Brauereigebäuden oder sonstige öffentliche Nutzungen für Jugendliche, Familien und ältere Menschen. Und wir sollten im Sinne einer zukunftsorientierten Stadtentwicklung noch über diese Zielsetzungen hinausdenken. Zum Beispiel wurden die Klimaerfordernisse bisher nicht ausreichend berücksichtigt. Die Grünflächen sind zu klein angesetzt. Der dicht bebaute Stadtteil Altona-Nord ist sehr anfällig für Hitzeentwicklung und Starkregenereignisse. Die Frage der Begrünung und Klimaanpassung – Dächer, Fassaden, Entsiegelung, Retentionsflächen, Baumbestand – ist daher absolut zentral. Das Ausscheiden der Adler Group aus dem Prozess müsste also genutzt werden, um eine innovative, gemeinwohlorientierte und klimaverträgliche Entwicklung voranzutreiben. Es gibt dazu einen tollen Entwurf von zwei Architekturabsolventinnen aus München, die sich intensiv mit dem Holstenareal beschäftigt und unter Einbeziehung der Nachbarschaft Ansätze für eine alternative Planung erstellt haben. In ihrem Entwurf spielen Freiräume, Kleinteiligkeit und Umnutzungsmöglichkeiten eine große Rolle, um Raum zu lassen, der von den zukünftigen Bewohner*innen gestaltet und genutzt werden kann.
Steffen: Die aus der Nachbarschaft gewonnenen Ideen für die ehemaligen Esso-Häuser haben ein sehr verdichtetes Areal ergeben, auf dem sehr unterschiedliche Nutzungen auf engem Raum realisiert werden könnten. Im Vordergrund stand hier die Frage, wie – neben bezahlbaren Wohnungen – öffentlicher Raum geschaffen werden kann, der für alle Bewohner*innen des Stadtteils zugänglich ist. Es ging darum, wie beispielsweise eine Stadtteilkantine, eine Sozialeinrichtung für Sexarbeiter*innen oder unkommerzielle Musikübungsräume auf St. Pauli trotz der Gentrifizierung noch Platz finden können. Die Wünsche der Nachbarschaft wurden im St. Pauli Code zusammengefasst. Mit dem Planbude-Prozess war ja die Hoffnung verbunden, dass es gelingt, Rahmenbedingungen und Anforderungen für die Stadtentwicklung auf Basis eines demokratischen Beteiligungsprozesses zu entwickeln – und die Ergebnisse dann auch zur Grundlage für konkrete Bauprojekte zu machen. Voraussetzung dafür ist, dass die Marktlogik zurückgedrängt und Räume für gemeinwohlorientierte Ansätze offengehalten werden. Dafür braucht es übrigens auch entsprechende Ressourcen in der städtischen Verwaltung, damit Impulse der Zivilgesellschaft auch aufgenommen und in Entwicklungsgebiete eingebracht werden können. Ein sehr wichtiger Aspekt des ganzen Prozesses zur Neuentwicklung der ehemaligen Esso-Häuser war ja, dass sich die Menschen im Stadtteil soweit empowert haben, dass es möglich wurde, mit Politik, Verwaltung und Investor auf Augenhöhe zu verhandeln.
Theo: Ich schließe mich Steffen an, dass mit der investorenorientierten und renditegetriebenen Stadtentwicklungspolitik gebrochen werden muss. Wir brauchen einen Paradigmenwechsel hin zu einer echten Neuen Wohngemeinnützigkeit, einer sozialen Bodenpolitik und einem anderen, gleichberechtigten Verständnis der Zusammenarbeit zwischen Bewohner*innen und Verwaltung der Stadt.
Steffen Jörg ist Mitarbeiter der Gemeinwesenarbeit (GWA) St. Pauli. Theo Bruns ist Verleger und aktiv in der Holstenareal-Initiative „knallt am dollsten“. Beide engagieren sich seit vielen Jahren zum Thema Recht auf Stadt in Hamburg.