Gewerbliche Erdgeschoßnutzung in der Stadterweiterung: geht das?

Die Strategie für die Wiener Seestadt Aspern¹⁾

*** von Robert Temel ***

Bei der Entwicklung neuer Stadtteile machen sich weltweit Stadtplaner*innen viele Gedanken, wie man statt anonymer Schlafstätten lebendige und urbane Stadtteile entwickeln kann. Dabei ist die Frage der Nutzung bzw. Entwicklung der Erdgeschossflächen insbesondere in den zentralen Lagen von hoher Bedeutung. Auch für den neuen Stadtteil in Hamburg Oberbillwerder ist die Wichtigkeit dieses Themas im Rahmen des städtebaulichen Wettbewerbs erkannt worden. Ein Beispiel aus Wien könnte für Hamburg ein Vorbild sein.

Theoretisch besteht Einigkeit: Die Stadt der kurzen Wege, die Mischung von Wohnen, Arbeiten, Freizeit in Quartieren und Häusern wird allgemein als planerisches Ziel akzeptiert. Doch die Praxis sieht leider anders aus. Obwohl fast alle Akteure Nutzungsmischung im Munde führen, wird heute meist genauso funktional getrennt gebaut, wie das die Charta von Athen vor 80 Jahren festgelegt hatte.

Gerade auch in Wien, mit der Dominanz des geförderten Wohnbaus in Planungsfragen, errichtet man bis heute Wohn- und Gewerbegebiete lieber nebeneinander als gemischt. Doch langsam beginnt das theoretische Ziel praktisch zu werden. Ein wichtiger Schritt in dieser Richtung ist das Einkaufsstraßen-Management in der Seestadt Aspern im Osten Wiens.

In der Seestadt mit insgesamt 240 Hektar leben nun, am Ende der ersten Bauetappe, 6.000 Menschen, bei Fertigstellung in etwa zehn Jahren werden es mehr als 20.000 sein, dazu kommen noch einmal so viele Arbeitsplätze. Dieses Stadterweiterungsgebiet wurde aufgrund des traditionellen städtebaulichen Entwurfs heftig kritisiert, setzt jedoch viele innovative Ansätze erstmals in Wien um und wird deshalb mittlerweile gewürdigt.

Grundsätzlich folgt die Seestadt dem üblichen Weg, Wohn- und Gewerbequartiere nebeneinander auszuweisen, was angesichts der Tatsache, dass sich hier auch Industriebetriebe ansiedeln, teilweise durchaus sinnvoll ist. Dazu kommt allerdings eine Strategie für Nutzungsmischung in den Erdgeschossen der Wohnquartiere.

STRATEGIE FÜR EINE PROGRESSIVE NUTZUNG

Ausgangspunkt war neben dem Masterplan die „Partitur des öffentlichen Raums“, die Jan Gehl für Aspern erstellte – auch das Primat herausragender Gestaltung der Straßen, Plätze und Parks ist eine Besonderheit der Seestadt im Vergleich mit anderen Wiener Stadterweiterungsgebieten. In der Partitur ist für die erste Etappe eine lokale Einkaufsstraße vorgesehen, die transparente und aktive Erdgeschossflächen für kleinere Geschäftslokale aufweisen soll. Abgeleitet von der Partitur und dem Masterplan wurden so genannte Leitfäden formuliert, die für jedes Grundstück Vorgaben machen, unter anderem für das Erdgeschoss: Dazu gehören – in manchen Bereichen – vier Meter Raumhöhe, Transparenz zum öffentlichen Raum und eine belebende, öffentlichkeitswirksame Nutzung. Die Partitur verlangte außerdem eine Strategie für eine ‚progressive Nutzung‘ der Ladenflächen.

Ein Problem vieler Neubauareale ist es, dass größere Gewerbeflächen nicht sofort beim Einziehen der Bewohner*innen benötigt werden, sondern später – doch dann sind sie nicht mehr verfügbar. Eine solche progressive Strategie ist nicht leicht umzusetzen, weil die Erdgeschossflächen im Eigentum der jeweiligen Bauträger stehen, die rasch vermarkten wollen, statt die langfristige Entwicklung des Gebiets im Auge zu haben. Die Entwicklungsgesellschaft der Seestadt, die Wien 3420 Aspern Development AG, im Besitz der Stadt Wien, der Republik sowie einer Versicherung und einer Bank, hätte keinen Zugriff auf diese Flächen. Der übliche Weg wäre es, am Rand des Wohngebiets ein Einkaufszentrum zu planen.

ZENTRALE VERMARKTUNG DER ERDGESCHOSSFLÄCHEN IM ZENTRUM

Doch den wollte man hier nicht gehen. Man entschied sich also, zusammen mit der SES Spar European Shopping Centers ein Tochterunternehmen zu gründen, das die Gewerbeflächen entlang der Einkaufsachse Maria-Tusch-Straße von den Hauseigentümer*innen mietet und wie ein Einkaufszentrum vermarktet – quasi ein Open-Air-Shopping-Center. Die Grundstückskäufer*innen wurden verpflichtet, die Flächen zu einem fixierten Preis für zwölf Jahre (mit zweimal sechs Jahren Verlängerungsoption) zur Verfügung zu stellen. Das Leerstandsrisiko liegt damit bei der Aspern Seestadt Einkaufsstraßen GmbH. So kann ein gewünschter Branchenmix erreicht, die Mietpreise können an die Branchen angepasst und einheitliche Öffnungszeiten festgelegt werden.

Das Einkaufsstraßen-Management umfasst aktuell 13 Shops, wird in den nächsten Jahren um 15 erweitert und später in den Asperner Norden weitergeführt. In der ersten Phase sollen ein paar Frequenzbringer die vielen kleinen Angebote stützen, darunter Reisebüro, Buchhandlung, Apotheke und Bäckerei. Voraussetzung dafür ist die räumliche Konzentration. Drei Gastronomen sind neben der Busstation am Hannah-Arendt-Platz mit zwei großen Schulen versammelt, so entsteht ein kleines Viertelzentrum. Neben der so genannten „roten Zone“ der Einkaufsstraße, betreut von der Einkaufsstraßen GmbH, gibt es auch eine „blaue Zone“, wo die gleichen Vorgaben für das Erdgeschoss gelten, aber die Bauträger selbst ihre Flächen verwerten.

Dazu kommt das Experiment der „grünen Zone“, wo Flächen zu niedrigen Mieten an soziale und kulturelle Nutzungen vergeben werden. Auch diese Flächen werden nicht von der Einkaufsstraßen GmbH betrieben. Außerhalb der drei Zonen ist im Erdgeschoss auch Wohnen möglich, wobei eine „soziale Schwelle“ zum öffentlichen Raum verlangt wird. Diese Bereiche sind insbesondere für Kombinationen von Wohnen und Arbeiten geeignet. Das Einkaufsstraßen-Management wird ergänzt durch Investition in die Gestaltung der Straße und durch innovative Mobilitätsangebote, mitfinanziert von einem Mobilitätsfonds, der durch eine Einzahlung von € 1.000 pro Pflichtstellplatz in der Seestadt gespeist wird.

DER EFFEKT

Das Nahversorgungsangebot ist schon jetzt deutlich besser als in anderen Stadterweiterungsgebieten: Die Konzentration auf die Einkaufsstraße bringt eine Branchenschutzliste für bestimmte Nutzungen wie Gastronomie mit sich, die außerhalb der „roten Zone“ nicht möglich sind. Und die Bewirtschaftung als Einkaufszentrum im öffentlichen Raum bedeutet, dass hier vorrangig die üblichen Handelsnutzungen platziert werden, während innovativere Ansätze fehlen – deshalb entstand auch das Konzept der „grünen Zone“.

Allerdings wurde mit dem Einkaufsstraßen-Management ein Wettbewerb für besonders innovative Erdgeschossnutzung ausgeschrieben, den ein Café mit Radwerkstatt und Kulturangebot gewann. Die Betreiber*innen können nun ihr Lokal drei Jahre lang mietfrei nutzen. Alles in allem lässt sich heute sagen, dass das Asperner Experiment des Einkaufsstraßen-Managements ein Erfolg ist, jedoch in beschränktem Rahmen. Erweiterungen des Konzepts sind wünschenswert. Wesentlich wird sein, wie sich die Einkaufsstraße verändert, wenn in Zukunft der dichte Norden der Seestadt mit großräumig orientierten Gewerbeflächen fertiggestellt ist.

In der aktuell startenden zweiten Etappe der Seestadt, dem „Quartier am Seebogen“, geht die Entwicklungsgesellschaft noch einen Schritt weiter. Für die Wohnbauten ist nun ein Anteil von 20 Prozent Nicht-Wohnnutzungen vorgegeben. Das gilt für alle Wohnbautypen, vom neuen Gemeindebau über geförderten Wohnbau bis zum freifinanzierten Wohnen. Der Erfolg dieses nächsten Schritts ist heute noch nicht absehbar. 

¹⁾ Dieser Artikel erschien erstmals 2016 in der Stadtbauwelt 211. Er wurde für die Neuveröffentlichung ein wenig gekürzt und auf heutigen Stand gebracht.

Robert Temel ist selbstständiger Architektur- und Stadtforscher in Wien. Er studierte Architektur an der Universität für angewandte Kunst Wien und absolvierte das Postgraduate-Programm Soziologie am Institut für Höhere Studien in Wien. Sein Forschungsinteresse ist auf die Nutzung und Herstellung von Architektur und Stadt mit Schwerpunkt auf Wohnbau, Stadtplanung und öffentlichen Raum gerichtet.