Förderung: Sechs Forderungen

*** von Tobias Behrens ***

Wohnprojekteförderung stagniert in Hamburg seit Jahren. Sollen neue Wohnformen tatsächlich eine relevante Perspektive erhalten, muss die gegenwärtige Praxis geändert werden. Die wichtigsten sechs Ansatzpunkte in Stichworten.

In den vergangenen Legislaturperioden bis 1997 wurde die Förderung von Wohnprojekten und nachbarschaftlichen Wohnformen Schritt für Schritt dem tatsächlichen Bedarf angepasst. Seit dem sind die Regeln allerdings kaum weiter entwickelt worden. Um die im Koalitionsvertrag festgelegte Förderung von Wohnprojekten umsetzen zu können, wären folgende Änderungen der Förderbedingungen notwendig:

I. Eigenkapital

Im Rahmen der Wohnprojekteförderung nach §88d ist das notwendige Eigenkapital auf ca. 12% festgesetzt worden. Dieses ist zwar deutlich weniger als die 20% Eigenkapital des „normalen 1. oder 3. Förderwegs“, dennoch bedeuten ca. 12 % etwa 450–500 DM pro Quadratmeter Wohnfläche (bei einer 75 Quadratmeter Wohnung etwa 37.500 DM). Dies ist immer noch für viele Wohnprojektinteressierte zu viel. Deshalb sollte das Eigenkapital auf 5% begrenzt werden.

II. Wohnungsgrundrisse

Es muß möglich sein, Grundrisse und Wohnungsgrößen flexibler zu gestalten. Insbesondere sollte die Möglichkeit, Arbeitsräume in Wohnungen zu integrieren, förderfähig werden. Hier wäre dann eine andere Miete festzulegen (z.B. Kostenmiete ohne Aufwendungszuschuss).

III. Mietsteigerungen

Die Einkommenszuwächse der letzten zehn Jahre sind leider nicht im gleichen Umfang gestiegen wie die festgelegte Mietsteigerung. Dies bedeutet, dass der Anteil der Wohnkosten an dem gesamten Haushaltseinkommen kontinuierlich steigt. Deshalb sollte die obligatorische jährliche Mietsteigerung von 30 Pfennig/Quadratmeter abgeschafft werden. Zukünftige Mietsteigerungen sollten sich an der allgemeinen Einkommenssteigerung orientieren.

IV. Einkommensabhängige Miete

Für den 3. Förderweg (FW) gilt immer noch die Fehlbelegungsmiete. Sie liegt einkommensabhängig zwischen 11,90 und 14,90 DM. Das gilt auch bei allen Wohnprojekten, die nach den Miethöhen des 3. FW / §88d (vereinbarte Förderung) gefördert werden. Die Miethöhe muss dem Markt und der Lage angepasst werden und in längeren Abständen als jährlich überprüft werden.

V. Baukosten-Obergrenzen

Da fast immer die Baugrundstücke für Wohnprojekte problembelastet und schwierig zu bebauen sind,konnten bisher die Kostenobergrenzen kaum eingehalten werden. Durch eine kleine Veränderung in den Förderungsgrundsätzen 2000 hat sich die Finanzierungsgrundlage noch zusätzlich verschlechtert. Für die reinen Baukosten stehen real ca. 100 DM pro Quadratmeter weniger zur Verfügung, da das Darlehen der Wohnungsbaukreditanstalt schon während der Bauzeit verzinst werden muss. Die förderungsfähigen Kosten sollten den tatsächlichen Bedingungen des einzelnen Projekts angepasst werden.

VI. Nachhaltigkeit

Darüber hinaus sollte sich die Wohnungsbauförderung – und dies trifft nicht nur für Wohnprojekte zu – mehr dem Thema Nachhaltigkeit widmen und im Sinne der Agenda 21 handeln. Dazu zählt neben der zusätzlichen Finanzierung von besonderen ökologischen Maßnahmen auch die stärkere Berücksichtigung der Belange von alten und behinderten Menschen. Auf Grund der äußerst knapp bemessenen Baukostenobergrenzen und der nicht vorhandenen Eigenkapitalaustattung der kleinen, jungen Genossenschaften fallen geplante Maßnahmen aus dieser Richtung dem Zwang zur Einhaltung der Kostengrenzen stets als erstes zum Opfer.

Wohnungspolitik muss sich zukünftig mehr mit den qualitativen Aspekten des Wohnens als mit der quantitativen Wohnraumbeschaffung befassen. Dazu hat sie in einer Stadt wie Hamburg vielfältige Möglichkeiten.

Dr. Tobias Behrens ist Geschäftsführer der STATTBAU HAMBURG GmbH.