Kategorien
Artikel Finanzierung/Förderung

Förderbedingungen für Baugemeinschaften in Hamburg

Das neue Merkblatt 4 kurz vor der Fertigstellung

*** von Tobias Behrens ***

Die Förderung von Baugemeinschaften wird seit einigen Jahren durch eine eigene Förderrichtlinie geregelt, das sogenannte Merkblatt 4 der Hamburgischen Wohnungsbaukreditanstalt (WK). Dadurch hat sich die Fördersituation für Baugemeinschaften gegenüber den Anfangszeiten verbessert, wo es nur die Förderbedingungen des 1., 2. und 3. Förderweges gab und für Wohnprojekte und Baugemeinschaften immer Sonderregelungen gefunden werden mussten, ohne dass diese verbindlich aufgeschrieben waren.

In dem Merkblatt 4 werden sowohl die Förderbedingungen für Baugemeinschaften im genossenschaftlichen Eigentum wie auch für die im individuellen Eigentum geregelt.

Seitdem im Jahr 2002 die damals neue CDU/FDP/Schill-Regierung die Förderbedingungen für Baugemeinschaften, aber auch die für alle anderen geförderten Wohnungen erheblich verschlechtert hatte, ging die Zahl der geförderten Wohnungen für Baugemeinschaften stark zurück. Zu den Verschlechterungen gehörte im Einzelnen:

  • die pauschalen Förderhöchstsätze wurden nicht den gestiegenen Baukosten angepasst,
  • die städtebaulichen Anforderungen stiegen stetig an (z. B. durch Auflagen in Bebauungsplänen, Solarthermieanlagen zu installieren),
  • die technischen Anforderungen an die Gebäude stiegen stetig an insbesondere wegen erhöhter Anforderungen an Wärmedämmung, Schall- und Brandschutz, etc.,
  • die grundstücksbezogenen Sonderkosten wie Kontaminationsbeseitigung, Kampfmittelräumung etc. wurden größtenteils den Bauherren übertragen,
  • die steigenden Grundstückspreise.

Keine Genossenschaftsgründungen seit 2004

Die mit diesen Rahmenbedingungen verbundenen Risiken bzw. Kosten konnten von den Bauherren nur durch zusätzliches Eigenkapital aufgebracht werden und führten dazu, dass die Wirtschaftlichkeit vieler Projekte ernsthaft gefährdet war.

Folglich wurde in den letzten Jahren kein einziges Projekt mit einer neu gegründeten Genossenschaft umgesetzt. Die einzigen aus dem Bereich der Kleingenossenschaften umgesetzten Projekte fanden bei Dachgenossenschaften statt – mit teilweise abenteuerlichen Haftungsabhängigkeiten zwischen Genossenschaft und Eigentümergemeinschaften.

Nur traditionelle Wohnungsgenossenschaften waren in der Lage, diese Risiken auf sich zu nehmen und Kooperationsprojekte mit Baugemeinschaften einzugehen.

Seit über einem Jahr bemühen sich nun Baubetreuer und Genossenschaften, der BSU klar zu machen, dass neue Förderbedingungen für den genossenschaftlichen Mietwohnungsbau nötig sind, um zukünftig noch Baugemeinschaften in Hamburg umzusetzen.

Die Entwürfe eines neuen Merkblatts, die zu Beginn des Jahres von der BSU zu diesem Thema vorgelegt wurden, waren aber in keiner Weise in der Lage, die finanziellen Probleme zu lösen. Nachdem nun aber im neuen schwarz-grünen Koalitionsvertrag die Bedeutung der Baugemeinschaften an der Wohnraumversorgung weiter gestärkt wurde, war auch die BSU gezwungen, substanzielle Verbesserungen der Förderung erarbeiten. Nach intensiven Gesprächen zwischen der Grundsatzabteilung der BSU und den Baubetreuern STATTBAU und LAWAETZ wurden nun auf der letzten Sitzung der Koordinierungsrunde Baugemeinschaften (KORB) im August 2008 die Eckdaten einer neuen Förderung vorgestellt. Dieses bisher nur mündlich, aber es wurde von Seiten der BSU versichert, dass die schriftliche Fassung in Kürze folgen soll.

Die neuen Förderbedingungen

Die wesentlichen Eckpfeiler der neuen Förderrichtlinie sind folgende:

  • Die Baukosten sind den aktuellen Baupreisen und Rahmenbedingungen angepasst worden, d. h. die Förderhöchstgrenze liegt bei 2.600 – 2.700 € pro m2 Wohnfläche bei innerstädtischen Geschosswohnungsbauvorhaben. Die Höchstgrenze bezieht sich auf Gesamtbruttobaukosten inkl. Baunebenkosten, Grundstück und Tiefgaragenplätzen im KfW-40-Standard.
  • Die Laufzeit der Förderung beträgt 30 Jahre, sofern die Projekte bereit sind, Kooperationen mit sozialen Trägern einzugehen und für diese Wohnungen mit zu errichten. Für Projekte, die keine Kooperationen mit sozialen Projekten eingehen, beträgt die Laufzeit der Förderung max. 20 Jahre. Dabei besteht die Möglichkeit, nach Ablauf der 20 Jahre erneut WK-Darlehen mit Einkommensbindungen zu den dann gültigen Konditionen der WK zu beantragen.
  • Die Förderung der WK besteht aus einem zinsgünstigen Darlehen (2% Zinsen/2% Tilgung für max. 1.450 €) und einem Ergänzungsdarlehen, welches weitere Baukosten abdeckt (5% Zinsen/2% Tilgung). Außerdem sind die KfW-Darlehen einzubeziehen (für KfW-40-Standard 4,25% Zinsen bei 30 jähriger Laufzeit; Stand: 11.09.2008).
  • Für die auslaufenden Darlehen bietet die WK ein Umschuldungsdarlehen an, welches unabhängig von dem dann vorhandenen Zinsniveau zu 5% vergeben wird (ohne weitere Einkommesbindung).
  • Für die Einhaltung des KfW-40-Haus-Standards gibt es einen Zuschuss von 160 €/m2 Wohnfläche, beim Passivhaus von 200 €/m2 Wohnfläche.
  • Weiterhin gibt es einen Aufwendungszuschuss von 4 €/m2 Wohnfläche (bei Einhaltung der Einkommensgrenzen gem. § 8 des Hamburgischen Wohnraumförderungsgesetz), der alle 2 Jahre um 0,20 €/m2 abgebaut wird, die Miete darf max. um 0,30 €/m2 alle 2 Jahre steigen, wobei die Anfangsmiete bei 5,60 €/m2 liegt.
  • Das Eigengeld beträgt in der Regel 50% der Grundstückskosten.

Ausreichende Förderung nur bei Integration sozialer Projekte

Mit diesen Rahmenbedingungen können bei der Förderung über 30 Jahre langfristig wirtschaftliche Ergebnisse erzielt werden, was hoffentlich in den nächsten Jahren dazu führen wird, dass viele neue Baugemeinschaften entstehen können.

Bei den Projekten, die nur 20 Jahre gefördert werden und die keine Kooperationen mit sozialen Trägern eingehen, ist die Förderung nicht auskömmlich. Aus Sicht der Baubetreuer hat dieses Modell kaum Umsetzungschancen, da nach 20 Jahren noch hohe Restschulden bestehen, die mit den Umschuldungsdarlehen der WK noch weitere 26 Jahre abgezahlt werden müssen. Dieses Modell führt bei der Umschuldung zu stark ansteigenden Mieten, wenn es wirtschaftlich betrieben werden soll.

Offene Fragen

Dennoch bleiben trotz dieser im Vergleich zu den Vorjahren verbesserten Förderung immer noch Fragen unbeantwortet, die für die weitere Entwicklung von Baugemeinschaften wichtig sind:

  1. Das Eigenkapital ist immer noch die größte Hürde, die der Umsetzung von Baugemeinschaftsprojekten mit kleinen Genossenschaften im Wege steht. Bei den durchschnittlichen Grundstückspreisen in Hamburg liegt dieser Anteil pro m2 Wohnfläche inzwischen bei ca. 250 €. Bereits in der Wohnungsbauprogrammdrucksache für die Jahre 2007/08 wurde angekündigt, dass mit Hilfe des KfW-Förderprogramms für den Erwerb von Genossenschaftsanteilen ein besonderes Hamburger Förderangebot entwickelt werden soll, um dieses Problem zu lösen. Dies ist bis heute nicht geschehen und es wäre zu wünschen, dass die BSU ihrer landeseigenen Förderbank den Auftrag erteilt, hier ein vernünftiges Modell zu entwickeln.
  2. Auf Grund des Engpasses bei den Grundstücken werden alle in Zukunft zur Verfügung stehenden Grundstücke mit Makeln behaftet sein, die keine kostengünstigen Baumassnahmen zulassen werden (enge Baulücken, kontaminierte Böden, etc.), d. h. es werden hohe staatliche Subventionen in diese Projekte fließen, um sie überhaupt realisieren zu können. Da wäre es doch sinnvoll, diese Projekte an einen Träger (z. B. eine Stiftung) zu geben, der langfristig die Umsetzung wohnungs- und stadtentwicklungspolitischer Zielsetzungen garantiert – und zwar über die Förderungszeitraum hinaus. So wären die hohen Subventionen gerechtfertig und die Projekte könnten langfristig der Stadt einen guten Dienst erweisen. Auch zu diesem Punkte sollten im Laufe der Legislaturperiode Ideen entwickelt werden.

Tobias Behrens ist Geschäftsführer der STATTBAU HAMBURG GmbH und hat in der Koordinierungsrunde Baugemeinschaften (KORB) an der Diskussion um die neue Förderung mitgewirkt.

zuerst veröffentlicht: FreiHaus 15(2008), Hamburg