Ohne Moos nix los (2)

Tipps Nr. 9

*** von Josef Bura ***

Die neuen Hamburger Förderrichtlinien sind da: Sie sind im Merkblatt 4 der Hamburgischen Wohnungsbaukreditanstalt veröffentlicht worden. Zunächst zu den Basics der Finanzierung und Förderung.

Heute in Städten Wohnraum zu bauen, kostet eine Menge Geld. Im Durchschnitt wird man mit rund 2.000 € pro qm Wohnfläche rechnen müssen. Und das auch nur dann, wenn das Grundstück preiswert erworben worden ist. Um also eine 60-Quadratmeter-Wohnung zu erstellen, müssen 120.000 € finanziert werden.

Merkblatt über Förderungsgrundsätze

Genossenschaftlich organisierte Baugemeinschaften werden in Hamburg nach dem sog. Merkblatt 4 der Hamburgischen Wohnungsbaukreditanstalt „Förderungsgrundsätze für Baugemeinschaften im individuellen und genossenschaftlichen Eigentum im Hamburger Wohnungsbauprogramm“ Stand September 2003 gefördert. Dieses ist über die Hamburgische Wohnungsbaukreditanstalt: 20097 Hamburg, Besenbinderhof 31, […] zu beziehen. In diesem Merkblatt wird erstmalig in Hamburg ein verbindlicher Förderstandard für Bau- und Hausgemeinschaften im individuellen und im genossenschaftlichen Eigentum formuliert.

Mietenniveau und Belegungsbindungen

Wohnungsbaugenossenschaften, aber auch die meisten Wohnprojekte, bauen im öffentlich geförderten Wohnungsbau. Die Mieten der Wohnungen für Baugemeinschaften im sozialen Wohnungsbau werden von der Kostenmiete auf eine so genannte Zielmiete heruntersubventioniert. In Hamburg liegt diese zur Zeit bei 5,40 bis 6,00 € pro qm, je nach Einkommenshöhe und erhöht sich bei genossenschaftlich organisierten Baugemeinschaften nach Bezug um 0,40 € pro qm alle vier Jahre (Stand 10/2003).

Im Gegenzug gelten für die geförderten Mietwohnungen Belegungsbindungen. Es darf nur einziehen, wer einen Wohnberechtigungsschein, den sog. § 5-Schein, vorlegen kann. Den bekommt jeder, der mit seinem Einkommen innerhalb von festgelegten Grenzen liegt. Die für Hamburg geltenden Einkommensgrenzen werden unten in Tabelle 2 dargelegt. Und es werden maximale Wohnungsgrößen als Belegungsrichtlinien vorgegeben (vgl. Tabelle 3 und Flächenregelung für Wohngemeinschaften).

Förderfähige Wohnflächen

Im öffentlich geförderten Wohnungsbau für genossenschaftlich organisierte Baugemeinschaften wird Wohnraum in Relation zur Haushaltsgröße gefördert. Die förderfähigen Flächen werden weiter unten in Tabelle 3 aufgelistet. Besonders beachtlich dabei: Auch nicht familial zusammengesetzte Wohngemeinschaften können in Hamburg bei Einhaltung der sonstigen Förderbedingungen in öffentlich geförderte und genossenschaftlich organisierte Hausgemeinschaften einziehen. Ihre förderungsfähigen Wohnflächen werden etwas anders berechnet als bei Familien (vgl. unten).

Das Problem mit dem Eigengeld

Bei jeder Baufinanzierung spielt Eigengeld eine wesentliche Rolle. So auch bei der Finanzierung von Wohnprojekten in genossenschaftlichen Baugemeinschaften. In Hamburg werden 10 % der Gesamtbaukosten, mindestens jedoch 200 € als Eigengeld verlangt. Für die besagte 60- Quadratmeter-Wohnung sind also rund 12.000 € aufzubringen.

Wohnungsbaugesellschaften fällt das Aufbringen des Eigenkapitals nicht so schwer, Wohngruppen schon. Denn vor Baubeginn muss der Eigenanteil als Bestandteil der Gesamtfinanzierung nachgewiesen werden. Das Problem dabei liegt auf der Hand. Über die Einkommenshöhe wird der Kreis der Bezugsberechtigten eingeschränkt. Trotzdem müssen diese beträchtliches Eigenkapital aufbringen. Dafür müssen die Sparstrümpfe, soweit vorhanden, radikal geplündert und meist auch auf Hilfe von Verwandten und Freunden zurückgegriffen werden. Auch mit Leihgemeinschaften kann fehlendes Eigenkapital ersetzt werden. Wohlgemerkt: In genossenschaftlich organisierten Hausgemeinschaften erwerben die NutzerInnen später zwar eigentumsähnliche Rechte an der Nutzung ihrer Wohnung, sie werden aber nicht EigentümerInnen wie im privaten Eigentum. Ihr eingezahltes Eigenkapital ist nicht „weg“, sondern sie bekommen es – nach einer in der Genossenschaftssatzung verankerten Frist – wieder ausgezahlt, wenn sie ausziehen. Das Eigenkapital bleibt mithin Geld der NutzerInnen.

Flächenregelung für Wohngemeinschaften

Definition: Wohngemeinschaften im Sinne der Förderung sind keine Lebens- und Wirtschaftsgemeinschaften. Die jeweiligen Haushalte haben kein gemeinsames Haushaltseinkommen; jeder Haushalt – in der Regel Alleinstehende und Alleinerziehende – wirtschaftet selbst. Von einer selbstständigen Haushalts- und Lebensführung kann nur ausgegangen werden, wenn jedem Ein- Personen-Haushalt mindestens ein eigenes Zimmer (>16,5qm) und größeren Haushalten (Alleinerziehende mit einem oder mehreren Kindern) mindestens ein Raum pro Haushaltsmitglied zur Verfügung stehen.

Zulässige Wohnfläche pro Haushalt: Bei Wohngemeinschaften mit bis zu drei volljährigen Personen wird jeder volljährigen Person eine Wohnfläche von 30 qm zugebilligt. Bei vier und mehr erwachsenen Personen reduziert sich die Wohnfläche pro Person auf 27,5 qm. Kinder werden der Mutter bzw. dem Vater zugeordnet. Für das 1. Kind wird ein Wohnflächenzuschlag von 20 qm und für das 2. und für jedes weitere Kind ein Wohnflächenzuschlag von 15 qm gewährt.

Quelle: Merkblatt 4, Anhang S. 3

Josef Bura ist Mitarbeiter von STATTBAU Hamburg.