*** von Konrad R. Müller ***
Aus Anlass der geplanten Privatisierung eines städtischen Wohnhauses und der Umwandlung in Eigentumswohnungen gründete sich 1997 die Wohnungsgenossenschaft WOGE Köln eG als inhaltliche Alternative zur Privatisierung. Dabei handelte es sich um die erste wohnungsgenossenschaftliche Neugründung seit 1951 in Köln. Sie sollte Aspekte wie ökologisches Bauen und Wohnen, Wohnkosten unterhalb des Mietspiegels sowie hausweise Selbstverwaltung der NutzerInnen umsetzen. Doch wie sieht es mit dem Anspruch und der Wirklichkeit aus – ein Zwischenbericht.
Zähe Kaufverhandlungen mit Liegenschaftsverwaltung und Stadtrat begleiteten im April 1998 den Eigentumsübergang des unter Denkmalschutz stehenden Wohn- und Geschäftshauses Krefelder Wall 20. Begünstigt durch damals gültige steuerliche Anreize sammelte die eigentumsorientierte Genossenschaft über 900.000 DM Eigenkapital an. Der Preis von 1,5 Millionen DM stellte sich nach den ersten Rohrbrüchen und anderen verdeckten Mängeln als überhöht dar. Die zehn Jahre zurückliegende Sanierung durch die Stadt Köln erwies sich als äußerst fehlerhaft, so dass neben Umbau und Erweiterung auch sehr viel „nachsaniert“ werden musste.
Nach spekulativem Verkauf und Rohrbrüchen
Heute sind im Haus neun Mietparteien, ein türkisch-deutscher Förderverein sowie ein Buchversand untergebracht. Zwei der vorher ansässigen Haushalte verzichteten auf einen Genossenschaftsbeitritt und zahlen eine geringfügig höhere Miete. Ein Großteil der Bewohnerschaft gehört zu den sozial Schwächeren, d.h. zu den Geringverdienenden bzw. den Arbeitslosen. Das Nutzungsentgelt beträgt für die alten Wohnungen zur Zeit etwa 6 DM pro Quadratmeter, für die neuen etwa 12 DM pro Quadratmeter. Die Beträge steigen jährlich geringfügig, um bei gleichzeitiger Angleichung die Finanzierung sicherzustellen. Eine Förderung mit öffentlichen Mitteln wurde u. a. wegen der angestrebten sozialen Mischung nicht in Anspruch genommen. Um den Bestandsmietern auch weiterhin das Wohnrecht zu garantieren, hat das Sozialamt den einkommensschwachen Haushalten die Genossenschaftseinlage von 3.000 DM als Darlehen zur Verfügung gestellt.
Selbstverwaltung und sinkendes Eigenkapital
Seit dem Bezug der neuen Wohnungen und Geschäftsräume finden eher unregelmäßig Hausversammlungen statt. Die Hausgemeinschaft hat die Aufgaben wie Koordination,Verbindung zum Vorstand, Buchhaltung, Selbsthilfeabrechnung und Behebung kleinerer technischer Mängel unter sich aufgeteilt. Dadurch beteiligt sich etwa die Hälfte der BewohnerInnen mit unterschiedlichem Aufwand an der Selbstverwaltung. Die ursprünglichen BestandsmieterInnen wollten zwar alle den Kauf durch die neue Genossenschaft, um Wohnsicherheit und günstige Mieten zu erhalten, die Selbstverwaltung bzw. damit verbundene Arbeiten begeistern jedoch kaum. Unbedingt notwendig wäre Motivationsarbeit und Anleitung, doch das kann aus Zeitmangel kaum geleistet werden. Seit sich die Voraussetzung zum Erhalt der Eigenheimzulage verändert haben, gemeint ist hier die Verknüpfung von steuerlicher Förderung und Selbstnutzung, treten der WOGE Köln eG keine neuen Mitglieder mehr bei. Statt dessen sinkt die Mitgliederzahl durch Kündigung der Anteile. Das dadurch um 40.000 DM verringerte Eigenkapital musste durch eine Darlehenserhöhung aufgefüllt werden, was die Wirtschaftlichkeit des Projektes erheblich beeinträchtigt. Eine Anhebung der Nutzungsentgelte (Miete) lässt sich kaum verhindern. Trotzdem bleiben sie weiterhin unterhalb des Kölner Mietspiegels und bei den Bestandswohnungen sogar noch stark unter den Mieten des sozialen Wohnungsbaus.
Ausweitung mit Hindernissen
Ursprünglich angestrebte neue Projekte blieben bisher in der Planungsphase stekken. So verzögerte sich das Projekt „autofreie Siedlung“ aufgrund des schleppenden Vorgehens der Stadt und der Grundstückseigentümerin Deutsche Bahn AG. Leider scheint es in Köln wenig Interesse an konkreter Arbeit und Weiterbildung im Bereich von Wohnprojekten zu geben. Auch auf den vom Wohlfahrtsverband eingeladenen vierteljährlichen Vernetzungstreffen wohnungspolitisch aktiver Menschen und Initiativen findet sich nur ein kleiner Kreis zusammen. Die Mehrzahl sind dabei Leute, die in ein „fertiges“ Wohnprojekt einsteigen wollen.
Konrad R. Müller ist Initiator und Vorstandsmitglied der WOGE Köln eG.
Zuerst veröffentlicht: Freihaus 7(2001), Hamburg