Zur politischen Diskussion um eine Neue Wohngemeinnützigkeit

*** von Jan Kuhnert ***

Schon länger ist eine Neue Wohngemeinnützig­keit (NWG) in der bundesdeutschen Diskussion. Auch im Bundestag wurde sie Thema durch An­träge der Fraktionen Die Linke und Bündnis 90/ Die Grünen im Jahr 2016. Seit der umfangreichen Studie von Kuhnert und Leps hat sich die De­batte konkretisiert und mündete in der nächsten Legislaturperiode wieder im Bundestag. Diesmal wurde sogar eine öffentliche Anhörung über einen konkreten Gesetzentwurf von Bündnis 90/Die Grü­nen und einen aktualisierten Antrag der Fraktion Die Linke im Oktober 2020 durchgeführt. In der Debatte wurde die NWG dann zu einer Frage von „Marktwirtschaft oder Sozialismus“ (Prof. Sotelo) hochstilisiert und die Immobilienvertretungen liefen Sturm gegen die Vorschläge. Seitens der Gewerkschaften ver.di und IG BAU wurde da­gegen mit einer Argumentationsbroschüre noch vor der Bundestagswahl für eine NWG geworben. Das Für und Wider einer Neuen Wohngemein­nützigkeit erhitzt offensichtlich die Gemüter. Der Beitrag stellt den Stand der Debatte um eine Wiedereinführung und damit verbundene Chancen zu einer Verbesserung der Wohnungsversorgung von Menschen mit niedrigen und mittleren Ein­kommen dar.

Der Koalitionsvertrag der Ampelregierung vom 24.11.2021 hatte eine außerordentlich posi­tive Überraschung für Mieter*innen im Gepäck. Die Neue Wohngemeinnützigkeit (NWG) wurde als ge­meinsames Projekt vereinbart: „Wir werden zeitnah eine neue Wohngemeinnützigkeit mit steuerlicher Förderung und Investitionszulagen auf den Weg brin­gen.“ Damit waren die beiden wesentlichen Eck­punkte einer staatlichen Förderung klar festgelegt: Steuerverzichte UND Investitionsförderung. Die vermutlich von der FDP hineinverhandelte Ein­schränkung steht im Folgesatz: „Sie soll nach den Grundsätzen der Wirtschaftlichkeit die Struktur der etablierten Wohnungswirtschaft ergänzen, ohne diese zu benachteiligen.“ Diese „Hintertür“ kann jederzeit geöffnet und die NWG damit verhindert werden – noch ist nichts entschieden!

Im Abschlusspapier des neu gebildeten Wohnungsbündnisses auf Bundesebene vom Okto­ber 2022 versprach die Regierung – nicht zuletzt auf Druck des Deutschen Mieterbunds: „Der Bund wird einen umfassenden Dialogprozess zur Erarbeitung eines Konzepts zur Einführung einer neuen Wohn­gemeinnützigkeit aufsetzen, in den sich Bündnis- Mitglieder mit ihrer fachlichen Expertise umfassend einbringen können.“ Dafür wurde gemeinsam mit den Immobilienverbänden die konstruktiv-kriti­sche Begleitung eines Gesetzgebungsverfahrens zur Umsetzung einer Neuen Wohngemeinnützig­keit in der laufenden Legislaturperiode vereinbart.

Zwar hatte das Bundesministerium die Bünd­nispartner*innen zur Teilnahme an der Umsetzung der NWG eingeladen, jedoch erklärten die Im­mobilienverbände in einer gemeinsamen Erklärung vom gleichen Tag: „Die im Koalitionsvertrag verein­barte Einführung einer Neuen Wohngemeinnützig­keit halten wir für überflüssig. Sollte sie tatsächlich umgesetzt werden, darf sie in keinem Fall zu Las­ten der etablierten Wohnungswirtschaft gehen, die schon seit Jahrzehnten für langfristig bezahlbares Wohnen steht.“

Trotz dieser ablehnenden Haltung der Wohnungswirtschaftsverbände bekräftigten die Koalitionsfraktionen im November 2022 bei den Beratungen zum Haushaltsentwurf 2023 ihren Um­setzungswillen. Ebenfalls im November 2022 legte der Autor im Auftrag des Deutschen Mieterbunds ein umfassendes Konzept zur Umsetzung der NWG vor, mit der die Diskussion nun konkretisiert wer­den konnte.

Zur Erarbeitung der vom Haushaltsausschuss geforderten Eckpunkte einer NWG wurde der Deutsche Verband für Wohnungswesen, Städte­bau und Raumordnung beauftragt, gemeinsam mit dem Bundeministerium für Wohnen, Stadt­entwicklung und Bauwesen (BMWSB) und dem Bundesministerium für Finanzen (BMF) Workshops zu organisieren, zu denen sowohl die Immobilien-und Mieterverbände als auch soziale und kirchliche Organisationen und Fachleute eingeladen waren. In drei Workshops von Januar bis März 2023 wur­den Überlegungen vom BMWSB bzw. dem Bundes­institut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) diskutiert. Durch eine Wirtschaftlichkeits­untersuchung der PD – Berater der öffentlichen Hand GmbH sollte der Subventionsbedarf für die Wirtschaftlichkeit einer NWG abgeschätzt werden. Es wurden die notwendige Kompensation der NWG-Beschränkungen diskutiert und Ansätze zu einem Förderprogramm besprochen. Das BMF positio­nierte sich jedoch nicht zu einzelnen Punkten oder einem Förderkonzept.

Die Workshops hatten den Charakter einer Anhörung, denn auf konkrete Einwände oder Änderungsvorschläge wurde seitens des Ministe­riums faktisch nicht geantwortet, nur die Berater­gesellschaft machte weitergehende Erklärungen zu ihren Annahmen. Als Fazit bleibt festzustellen, dass vom BMWSB ein Förderprogramm mit (Inves­titions-) Zulagen mit Rechtsanspruch sowie mit Steuerbefreiungen vorbereitet wird. Hierfür er­stellte das BMWSB im März 2023 einen Entwurf für Eckpunkte eines Gesetzes. Sowohl für dauer­gebundenen Neubau wie auch für die Einbringung von Bestandswohnungen in die NWG soll es Zu­schüsse geben, offen blieb jedoch welche (dauer­haften) Belegungsbindungen damit verbunden sein sollen.

Im Bauausschuss des Bundestages wurde am 23. April 2023 über die NWG diskutiert. Die SPD zeigte Verständnis für die Verzögerung der Eck­punkte, da neben Präzisierungen noch die Auf­arbeitung der Fehler der alten Wohnungsgemein­nützigkeit ausstünden. Die FDP erklärte, sie lehne die neue Wohngemeinnützigkeit „nicht generell“ ab, betrachte diese aber immer unter der Prämisse der Finanzierbarkeit. Die (ehemalige) Parlamentarische Staatssekretärin Cansel Kiziltepe des BMWSB be­tonte die Notwendigkeit der Schaffung dauerhaft bezahlbaren Wohnraums durch die NWG, die durch die bisherige soziale Wohnraumförderung nicht ge­währleistet sei. Zum Thema Steuererleichterungen sei man allerdings „noch in Abstimmung, auch mit dem Bundesfinanzministerium.“ Sie kündigte an, ein Eckpunktepapier bis zum 14. Juni 2023 ge­mäß der Forderung der Haushälter vorzulegen. Zu diesem Datum legte das BMWSB – allerdings ohne Mitzeichnung des BMF – die „Eckpunkte“ zur Neuen Wohngemeinnützigkeit mit drei verschiedenen Op­tionen vor, die wesentlich unkonkreter als der in­terne März-Entwurf sind.

In Variante 1 würde entweder ein Wohnungs­unternehmen vollständig mit allen Beständen in die NWG überführt oder neu als NWG-Unterneh­men gegründet werden. Diese würden zur „preis­gedämpften Vermietung“ verpflichtet, was in den Modellrechnungen der PD-Beratungsgesellschaft mit 20 % unter der ortsüblichen Vergleichsmiete angenommen wird. Die wirtschaftlichen Nachteile solcherart günstiger Mieten würden durch Befreiung von Körperschafts- und Gewerbesteuer sowie einer Grundsteuererleichterung ausgeglichen werden. Mit Investitionszulagen sollen die Wohnungsunter­nehmen motiviert werden, ihre Bestände in die NWG einzubringen und Neubauten zu erstellen.

Mit der Variante 2 wird eine – bisher noch nicht diskutierte – neue „Lösung ohne Zulagen innerhalb der AO-Gemeinnützigkeit („AO-Lösung“)“ zur Dis­kussion gestellt, mit der die Abgabenordnung (AO) so geändert würde, dass in ihr ein eigener „wohn­gemeinnütziger Zweck“ eingefügt würde. Bei Ach­tung der strengen Vermögensbindung und dem Aus­schüttungsverbot in der AO sind Verpflichtungen dieser Unternehmen einer Wohnungsvermietung unter dem Vergleichsmietenniveau vorgesehen. Es gäbe zwar Steuerbefreiungen für die Unternehmen, aber keine Zulagen. Somit richtet sich dieser Vor­schlag an „Unternehmen mit akzentuierter sozialer Ausrichtung.“

Ziel der Variante 3 – zusätzlich oder alternativ zu den beiden anderen Varianten – ist es, „Unter­nehmen ein Modell anzubieten, bei dem die Bin­dung und Privilegierung auf einen bestimmten Unternehmensteil oder bestimmte Wohnungen be­schränkt ist“. Als Beispiel wird hierfür die satzungs­mäßige Festlegung von mindestens fünf bis zehn Prozent des Bestandes für eine Vermietung nach bestimmten „gemeinnützigen“ Kriterien aufgeführt. Nur für diese Teilbestände würde der Staat etwa Er­tragssteuerminderungen gewähren. Ein Zuschuss­konzept sei hier noch eingehend zu prüfen.

Zentraler Stolperstein bleibt der Aufwand für die NWG, die „sowohl Steuermindereinnahmen als auch Mehrausgaben im Bundeshaushalt umfassen“ könne. Einschränkend wird im Eckpunktepapier festgestellt: „Eine solche Finanzierung ist derzeit weder im aktuellen Bundeshaushalt noch in der Finanzplanung vorgesehen. Angesichts der aktuel­len Steuerschätzung und der darin enthaltenen pro­gnostizierten Mindereinnahmen fehlt für ein solches Förderprogramm zur Neuen Wohngemeinnützigkeit zum jetzigen Zeitpunkt die Finanzierungsgrund­lage.“ Der vom BMF vorgelegte Haushaltsentwurf für 2024 sieht keine Gelder für die NWG vor, das BMWSB hofft aber auf eine Änderung durch Be­schluss des Deutschen Bundestags zum Haushalt 2024 gegen Ende des Jahres 2023. Erst dann könne festgestellt werden, ob und wenn ja welche finan­ziellen Mittel der Haushaltsgesetzgeber zur Ver­fügung stellen kann.

Direkt nach der Veröffentlichung der Eckpunkte konstatierte der Verband bayrischer Wohnungs­unternehmen daher: „Mit einem ersten Gesetz­entwurf ist kurzfristig nicht zu rechnen.“ Auch der Wohnungspolitiker der Union, Marco Luczak, pro­phezeite, der Plan für die NWG werde „ins Leere laufen“, „weil die Ampel sich wieder einmal nicht ei­nigen konnte“. Da gerade die anzusprechenden „so­zialen Vermieter“ große Skepsis hätten, sollte das BMWSB darauf verzichten „Gesetze gegen die Be­troffenen zu machen“. Durch Prof. Voigtländer vom wirtschaftsnahen Institut der Deutschen Wirt­schaft und langjährig profiliertem Gegner der NWG, halten nun Horrormeldungen Einzug in die Debatte. Seine Meinung: „Allein für die drei Städte Hamburg, München und Berlin wäre man schnell bei jährlichen Kosten von drei Milliarden Euro“. Da zucken doch alle Haushälter*innen zurück – oder? Interessant ist die nachvollziehbare Kritik von Voigtländer an der Variante 3 mit Teilbeständen. Er hält diesen Vor­schlag für „besonders gefährlich“, denn es drohe, „dass Unternehmen unverkäufliche Teile ihres Unter­nehmens in die Gemeinnützigkeit schieben und die Verantwortung für unterbewirtschaftete Bestände an die Gemeinschaft abwälzen“.

Aus meiner Sicht stellt insbesondere die Va­riante 1 des Eckpunktepapiers einen Schritt in die richtige Richtung dar, der nun durch einen Gesetz­entwurf konkretisiert werden müsste. Hierfür müssten zumindest vom BMWSB Projektmittel in diesem und nächsten Jahr bereitgestellt wer­den, um unter Einbeziehung externer Fachleute und Interessenvertretungen einen qualitativ trag­fähigen Gesetzentwurf erarbeiten zu können, der dann Eingang in den nächsten Haushaltsentwurf finden könnte.

Nachdem sich in den letzten Monaten Sozial­verbände und Organisationen aus der Ökologie- und Klimaschutzbewegung hinter die Forderung einer NWG gestellt habe, ist es jetzt vor allem wichtig, mehr Unterstützung in der Immobilienwirtschaft zu gewinnen! Mit dem Brief von Betriebsräten aus der Wohnungswirtschaft an Bauministerin Geywitz und Finanzminister Lindner ist die Diskussion endlich innerhalb der Branche eröffnet. Zu Recht schrieben die Gewerkschafter*innen: „Das wichtige Vorhaben einer neuen Wohngemeinnützigkeit darf nicht an un­begründeten Vorbehalten einiger Branchenakteure oder an einer unzureichenden Finanzausstattung der neuen Wohngemeinnützigkeit scheitern.“

Jan Kuhnert, Teilnehmer der Anhörungen zur Aufhebung der
Wohnungsgemeinnützigkeit 1987, Autor verschiedener Studien
und Gesetzentwürfe zur Novellierung bzw. Wiedereinführung
der Wohnungsgemeinnützigkeit, Geschäftsführer
des kommunalen Wohnungsunternehmens GBH in Hannover
(1997 – 2002) sowie Vorstand der Wohnraumversorgung
Berlin AöR (2016-2021), Mitdiskutant in allen Workshops des
BMWSB 2023.