Wie Hamburg fördert

*** von Frank Karthaus ***

Mit der Agentur für Baugemeinschaften hat der Hamburger Senat ein deutliches Zeichen gesetzt, Baugemeinschaften in Zukunft als ein Element der Wohnungs- und Stadtentwicklungspolitik zu fördern. Aber Hamburg tut mehr, um diese zukunftsorientierten Wohnformen zu unterstützen.

Grundstücksdarlehen

Hamburg hilft Baugemeinschaften beim Erwerb von Grundstücken durch ein Grundstücksdarlehen der Hamburgischen Wohnungsbaukreditanstalt (WK). Beim Kauf gerade von privaten Grundstücken müssen meistens 20 bis 40 % der realisierbaren Wohnfläche (bzw. der anteiligen Grundstückskosten) noch vorfinanziert werden, da selten die Größe der Baugemeinschaft und die Wohnvorstellungen der einzelnen Mitglieder zu diesem Zeitpunkt schon exakt mit der Größe der tatsächlich auf dem Grundstück erstellbaren Wohnungen zusammenpassen. Das Grundstücksdarlehen versetzt Baugemeinschaften in die Lage, den Ankauf von privaten Grundstücken maßgeschneidert für eine mögliche spätere Förderung vorzufinanzieren. Es ist zunächst tilgungsfrei und wird zu einem günstigen, aber nicht subventionierten Zinssatz angeboten.

Im individuellen Wohneigentum: Zinsfreie Baudarlehen und mehr

Baugemeinschaften, die als Wohnungseigentümergemeinschaft individuelles Wohneigentum bilden wollen, können je nach Höhe des Einkommens bei der WK zinsfreie Baudarlehen zwischen 255€ und 740€ pro Quadratmeter Wohnfläche erhalten – zusätzlich Darlehen für Schwerbehinderte und für Familien gestaffelt nach der Zahl der zum Haushalt zählenden Kinder und Angehörigen. Außerdem senkt die WK nach Fertigstellung der Wohnung durch Aufwendungsdarlehen die monatliche Belastung um anfangs 1,60€ pro Quadratmeter Wohnfläche. Die WK leitet zudem zinsgünstige Darlehen der Kreditanstalt für Wiederaufbau zur Förderung des Wohneigentum, Energieeinsparung sowie zur Modernisierungen weiter und bietet mit einem zinsgünstigen Ergänzungsdarlehen eine Förderfinanzierung aus einer Hand an.

Sie zahlt die Eigenheimzulage kapitalisiert als Darlehen vorweg aus, so dass etwa 12–14 % der Gesamtkosten als zusätzliches Eigenkapital zur Verfügung stehen. Die Verzinsung und Tilgung des Darlehens erfolgen durch die Auszahlung der Eigenheimzulage in den folgenden acht Jahren.

Im genossenschaftlichem Eigentum: Baudarlehen und einkommensbezogene Zuschüsse

Wenn die Mitglieder der Baugemeinschaft für ihr „Bauobjekt” eine neue Genossenschaft gründen oder einer „Dachgenossenschaft” beitreten, müssen sie gemeinschaftlich mindestens 200€ pro Quadratmeter Wohnfläche (10% der förderfähigen Kosten) als Eigengeld aufbringen. In diesem Fall besteht die Förderung aus einem Baudarlehen der WK in Kombination mit einkommensbezogenen Zuschüssen (Subjektförderung). Das Baudarlehen wird je nach Größe des Bauvorhabens mit 3,3 bis 4,0 % verzinst und finanziert bis zu 80 % der anerkennungsfähigen Gesamtkosten. Die Restfinanzierung erfolgt durch das Grundstücksdarlehen bzw. ein Eigenkapitalersatzdarlehen, das zu einem ebenso günstigen aber nicht subventionierten Zins von der WK gewährt wird.

Jetzt Verkehrswert auch bei Grundstücken für Genossenschaften

Grundstücke der Stadt für den Mietwohnungsbau werden seit Anfang 2003 nicht mehr zum subventionierten Grundstückskostenrichtsatz von 220 € pro Quadratmeter Wohnfläche vergeben sondern zum Verkehrswert. Dies führt im geförderten Mietwohnungsbau zu Mehrkosten von rd. 10 %. Als förderungsfähig werden für das Grundstück – einschließlich grundstücksbezogener Sonderkosten – bis zu 410 € pro Quadratmeter Wohnfläche anerkannt. Werden die vorgegebenen Kostengrenzen für Gebäude und Grundstück eingehalten, so führt dies zu einer marktüblichen Neubaumiete von 9,– € pro Quadratmeter Wohnfläche für eine durchschnittliche Lage. Auf diese Marktmiete werden einkommensbezogene Zuschüsse von bis zu 3,60 € pro Quadratmeter Wohnfläche von der WK gewährt, so dass das Baugemeinschaftsmitglied, das die Einkommensgrenzen (vgl. Tabelle) um z. B. nicht mehr als 20 % überschreitet, ein genossenschaftliches Nutzungsentgelt von 5,70 € pro Quadratmeter Wohnfläche netto-kalt zahlt. Mit mehr Eigengeld kann die Miete weiter gesenkt werden. Die Zuschüsse sind nach Einkommen und Haushaltsgröße – unter Berücksichtigung von Zuschlägen für ältere Menschen, Behinderte und Kinder – gestaffelt.

Dieses Förderangebot können auch private Investoren und große Genossenschaften in Anspruch nehmen, wenn sie – neben dem Eigenkapital der Baugemeinschaft – zusätzliches Eigenkapital einbringen und der Baugemeinschaft vertraglich Rechte u. a. bei der Planung, späteren Investitionen und der Selbstverwaltung einräumen.

Eigenheimzulage auch für Genossenschaften

Die Bundesregierung beabsichtigt die Eigenheimzulage Ende des Jahres abzuschaffen. Im individuellen Eigentum ist die Zulage ein wichtiger Baustein zur Eigenkapitalaufbringung. Im genossenschaftlichen Eigentum könnte die Genossenschaftszulage (§ 17 EigZulG) für eingezahlte Genossenschaftsanteile bei einer Novellierung, die z. B. auch genossenschaftliche Fonds zulässt, für die Eigenkapitalbildung zentrale Bedeutung erlangen. Hamburg wird die immer beliebter werdende Art des Bauens in Baugemeinschaften auch weiterhin engagiert unterstützen.

Frank Karthaus ist der Leiter der Agentur für Baugemeinschaften in der Behörde für Bau und Verkehr