Wohnprojekt-Förderung in Hamburg

*** von Horst Michael Pelikahn ***

Wohnungen zu bauen ist teuer. Deswegen sind Bauwillige mit geringem Einkommen auf Förderung angewiesen. In Hamburg werden Wohnprojekte gefördert, die im genossenschaftlichen Rahmen Selbsthilfe bei der Wohnungsversorgung praktizieren.

Wohnprojekte in der Tradition der Spar- und  Bauvereine

Wer gemeinsam bauen und wohnen will, kommt nicht umhin, sich vorweg die Kosten des Bauens vor Augen zu halten. Eine 80 qm Neubau-Wohnung kostet in Hamburg zwischen 250.000 und 350.000 DM je nach Bau- bzw. Ausstattungsstandard (Baukosten) sowie Lage und Ausnutzbarkeit des Grundstücks (Grundstückskosten). Mindestens 20% Eigengeld sind erforderlich, d.h. 50.000 – 70.000 DM pro Wohnung. Wer dann 80% über Banken und Bausparkassen finanzieren muß, kommt auch bei den derzeitigen günstigen Zinsen auf eine monatliche Belastung von bis zu 20 DM pro qm Wohnfläche (warm).

Angesichts der hohen Kosten des Wohnungsbaus ist die Förderung des selbstgenutzten Wohneigentums und des genossenschaftlichen Wohnungsbaus in der Bundesrepublik seit Jahrzehnten ein zentraler Bestandteil der Wohnungspolitik. Sofern preiswerter Boden vorhanden ist, der eine niedrigere ein- bis zweigeschossige Bebauung ermöglicht, können angesichts der Eigenheimzulagen-Förderung des Bundes und der ergänzenden direkten Angebote der Länder (1. und 2. Förderungsweg Eigentumsmaßnahmen) auch mittlere und untere Einkommensgruppen den Bau der eigenen vier Wände zu vertretbaren Belastungen in Angriff nehmen. Die äußerst knappen Bauflächen in Großstädten, die daraus resultierenden hohen Bodenpreise und schließlich die höheren Baukosten im Geschoßwohnungsbau erschweren und verteuern den Wohnungsbau derart, dass untere Einkommensschichten sich in zentraleren Lagen die eigenen vier Wände trotz der genannten Förderungen nicht mehr leisten können.

In Hamburg haben sich deshalb schon vor 100 Jahren Bauwillige der mittleren und unteren Einkommensklassen zu Baugenossenschaften sowie Spar- und Bauvereinen zusammengeschlossen, um durch eine gemeinsame Finanzierung und durch rationale und kostensparende Bauverfahren die Wohnkosten auf ein bezahlbares Niveau zu bringen.

Voraussetzungen der Hilfe zur Selbsthilfe

Die genossenschaftliche Selbsthilfe ist in der Präambel der Hamburger Verfassung ausdrücklich erwähnt. Die Baubehörde fördert vor diesem Hintergrund Selbstverwaltung und Selbsthilfe im Wohnungsbau. Sie stärken Eigeninitiative, demokratische Meinungsbildung und Selbstverantwortung und bringen gemeinsame wirtschaftliche Leistungen der wirtschaftlichen Schwachen hervor. Ein Teilbereich der Wohnungsbauförderung ist daher die Förderung von Wohnprojekten.

Ein Hauptproblem des gemeinschaftlichen, genossenschaftlichen Bauens der unteren und mittleren Einkommensgruppen ist die Eigenkapitalaufbringung. Hamburg ist – wie in den vergangenen Jahrzehnten – weiterhin bereit, hier zu helfen und die Förderung der genossenschaftlichen Selbsthilfe engagiert fortzusetzen. Die Wohngruppen müssen die soziale Substanz der Projekte belegen und absichern.

Hierzu gehören:

• die generationsübergreifende Vermögensbindung, die eine Umwandlung des gemeinschaftlichen Vermögens in Einzeleigentum ausschließt,
• die Solidarfinanzierung, die sich zunächst auf die Erstfinanzierung eines Bauvorhabens bezieht und nach der Entschuldung auch die Reinvestition von Überschüssen späterer Jahre in neue Wohnbauprojekte beinhalten sollte,
• die Aufnahme und Integration von Menschen, die sich aufgrund ihrer wirtschaftlichen Situation nicht alleine mit angemessenem Wohnraum am freien Wohnungsmarkt versorgen können und
• eine langfristig soziale Gestaltung der Nutzungsgebühren (Mieten).

Diese Kernelemente greifen die bewährten Grundstrukturen der Wohnungsgemeinnützigkeit wieder auf.

Wohnprojekte Bestandteil einer sozialen Wohnungswirtschaft

Sofern durch Wohnprojekte Wohnungen geschaffen werden, die auch langfristig als preiswerter Wohnraum für die Versorgung einkommensschwacher Bevölkerungskreise zur Verfügung stehen, ist es wohnungspolitisch und fiskalisch sinnvoll, diese „freigemeinnützigen“ Wohnprojekte als Bestandteil einer sozialen Wohnungswirtschaft stärker zu fördern als Wohngruppen, deren Mitglieder über das Wohneigentum individuell uneingeschränkt verfügen können.

Das „Modell für ein genossenschaftliches und nachbarschaftliches Wohnen“ des Vereins zur Förderung des Genossenschaftsgedankens, das die Förderung von Wohngenossenschaften durch den Bund ebenfalls im Kontext einer neuen sozialen Wohnungswirtschaft fordert, scheint bei einigen Projektinitiativen auf Interesse gestoßen zu sein. Es ist zu hoffen, dass die o.g. Ziele einer sozialen Wohnungswirtschaft hier diskutiert werden und mit der Neugründung der Genossenschaft „Wohnreform e.G. von 1999“ als Hamburger Dachgenossenschaft umgesetzt werden können.

Zielgruppe: junge Familien mit geringen Einkommen und Selbsthilfebereitschaft

Mit der Förderung von Wohnprojekten will Hamburg insbesondere bei den unteren Einkommenskreisen der Bevölkerung Eigeninitiative und Selbstverantwortung stärken und den Einsatz von Eigenmitteln und Selbsthilfeleistungen am Bau unterstützen.

Projektgruppen, die jedoch weder zu Selbsthilfeleistungen noch zur Einbringung von Eigengeld und Sparleistungen bereit sind, können nicht als Wohnprojekte gefördert werden. Es bleibt Investoren /innen im Wohnungsbau unbenommen, einzelne Gruppenmitglieder bzw. ganze Gruppen unter Einhaltung der normalen Fördervorgaben und Belegungsregelungen des 1. und 3. Förderweges aufzunehmen. Sonderregelungen bei der Erstbelegung können nicht gewährt werden. Auch hierfür gibt es Beispiele in Hamburg.

Eckdaten der Förderung

Die heutige Praxis der Förderung von Wohnprojekten durch die WK orientiert sich an folgendem:

Die erforderlichen Eigenmittel betragen pro qm Wohnfläche grundsätzlich 20% der Gesamtkosten. Eine Absenkung des Eigenanteils auf mindestens 430 DM pro qm Wohnfläche ist möglich, wenn mindestens 40% Wohnfläche für § 5-Schein-Inhaber errichtet werden und die Mitglieder neben der Miete das fehlende Eigenkapital über erhöhte Tilgungsleistungen für die Baudarlehen der WK nachsparen.

Die WK-Förderung setzt sich aus einer Grundförderung – in der Regel handelt es sich um zinsgünstige Baudarlehen sowie ggf. Baukostenzuschüsse – und einer einkommensbezogenen Zuschußförderung für die einkommensschwächeren Mitglieder zusammen.

Die Grundförderung wird in der Höhe gewährt, die jeweils erforderlich ist, um die jeweilige Miete auf das Niveau der ortsüblichen Vergleichsmiete zu bringen. Voraussetzung dieser Förderungskomponente ist, dass die Projektgruppe Erbbauberechtigte eines Grundstückes im Eigentum der Stadt selbst, eines städtisch beeinflußten Trägers (STEG, SAGA, GWG, Lawaetz-Stiftung bzw. Lawaetz GmbH) oder einer Stiftung bzw. eines von der Stadt anerkannten Trägers ist, der den o.g. Verpflichtungen gerecht wird. Weitere Voraussetzung zur Gewährung dieser Förderungskomponente ist, dass im Erbbaurechtsvertrag über die gesamte Laufzeit des Vertrages die Umwandlung in Eigentumswohnungen ausgeschlossen ist (Sicherung der generationsübergreifenden Vermögensbindung).

Die zweite Förderungskomponente, der einkommensbezogene Zuschuß, wird abhängig von der Haushaltsgröße, der Höhe des Einkommens und der jeweils eingegangenen Belegungsbindungen gewährt. Die Höhe der tatsächlich zu zahlenden Miete der Projektmitglieder ist hier abhängig von der Höhe der eingegangenen Sozialverpflichtungen. Gruppen mit hohem Sozialengagement sollen besser gestellt werden als diejenigen, die nur 40 % der errichteten Wohnfläche dauerhaft für § 5-Schein-Inhaber bereitstellen. Mitglieder, deren Einkommen oberhalb der Aufwendungszuschußgewährung im 3. Förderungsweg liegen, benötigen keine einkommensbezogenen Zuschüsse mehr und zahlen somit die ortsübliche Vergleichsmiete.

Die Baubehörde berät

Der Weg von der Idee zur Realisierung eines Wohnprojektes verlangt von den Interessierten große Anstrengungen. Natürlich kann nicht jede Projektlerin /jeder Projektler gute Kenntnisse in Architektur, Bautechnik, Wohnbaufinanzierung und Wohnungsverwaltung haben.

Die Baubehörde bietet Interessenten ihren Rat an. Meistens gilt: Je früher Sie sich melden, desto einfacher ist es für alle Beteiligten.

Ansprechpartner in der Baubehörde ist Herr Karthaus: Tel. 4 28 40 2315

Dr. Horst Michael Pelikahn ist Leiter des Amts für Wohnungswesen in der Hamburger Baubehörde