Ohne Moos nix los

Tipps Nr. 3

*** von Josef Bura ***

Die Wohnung ist schön, die Wohngegend stimmt – aber die Nachbarschaft funktioniert nicht. Das kann im Alltag nervig werden. Viele suchen dazu eine Alternative. Zusammenwolmen mit Menschen, die man mag: Wohngruppen-Projekte. Tipps für Einsteigerlnnen, 3. Teil, diesmal Thema: das liebe Geld.

Die besten Ideen allein reichen nicht

Heute Wohnraum zu bauen, kostet eine schöner Stange Geld. Im öffentlich geförderten Wohnungsbau rund 3.400 Mark pro Quadratmeter Wohnfläche. Und das auch nur dann, wenn das Grundstück preisweıt erworben worden ist und im Rahınen der förderfähigen Kosten liegt. Um also eine 60 Quadratmeterwohnung zu erstellen, müssen 204.000 Mark auf den Tisch gelegt werden. Kaum jemand hat soviel Geld im Sparstrumpf. Jedenfalls nicht die Leute, die gerne nachbarschaftlich zusammenwohnen wollen.

Eigentum oder Miete

Ohne staatliche Hilfe läuft garnichts beim Bauen von Wohnungen und Häusern. Die einen setzen auf Steuervorteile, wenn sie sich ein Eigenheim bauen. Dabei ist der Staat bei einer vierköpfigen Familie nach dem Eigenheimzulagengesetz mit 64.000 Mark dabei: in Form von ersparten Steuemüber acht Jahre. Das ist ein schöner Zuschuss für die Eigentumsförderung.

Große Bauträger aber auch die meisten Wohnprojekte, bauen im öffentlich geförderten Wolmungsbau Sozialbau-Wohnungen. Die Mieten der Wohnungen im sozialen Wohnungsbau werden von der Kostenmiete auf eine sogenannte Zielmiete heruntersubventioniert. In Hamburg liegt diese zur Zeit bei 9,90 Mark pro Quadratmetern im ersten Förderweg und erhöht sich jährlich nach Bezug um 0,30 Mark pro Quadratmeter.

Im Gegenzug gelten für die geförderten Mietwohnungen Belegungsbindungen. Es darf nur einziehen, wer einen Paragraph-Fünf-Schein vorlegen kann. Den bekommt jeder, der mit seinem Einkommen innerhalb von festgelegten Grenzen liegt. Zusätzlich behält sich die Stadt vor, einen Teil der Wohnungen über das Wohnungsamt zu belegen. Und es werden maximale Wohnungsgrößen als Belegungsrichtlinien vorgegeben.

Wohnprojekte werden in Hamburg nicht mehr nach dem ersten Förderweg gefördert, sondem auf dem Wege der vereinbarten Förderung nach § 88 d II. Wohnungsbaugesetz. Das erweitert die Gestaltungsspielräume der Förderung erheblich und lässt es vor allem zu, dass auch Haushalte gefördert werden können, deren Einkommen über den Grenzen des Paragraph-Fünf-Scheines liegt.

Diese flexible Förderung ist aus zwei Gründenbesonders wichtig. Erstens sucht man sich die Menschen, mit denen man zusammenleben will, nicht danach aus, wie wenig sie verdienen und zweitens ist es gar nicht so schlecht, wenn es in einem Wohnprojekt auch Personen gibt, die etwas mehr auf der Kante haben. Denn da ist ja auch noch das leidige Problem mit dem Eigengeld.

Das Problem mit dem Eigengeld

Bei jeder Baufinanzierung spielt Eigengeld eine wesentliche Rolle. So auch bei der Finanzierung von Wohnprojekten. In FreiHaus Nr. 4 hat die Baubehörde die aktuellen Rahmenbedingungen der Förderung von Wohnprojekten dargestellt. Diese gelten weiterhin. Danach sind in der Regel 20 Prozent der Baukosten in Form von Eigengeld aufzubringen.

Unter bestimmten Bedingungen kann dieser Eigengeldanteil auf 430 Mark pro Quadratmeter gesenkt werden: Wenn mindestens 40 Prozent der Wohnfläche mit Haushalten belegt wird, die Paragraph-Fünf-Schein-Inhaber sind und die Mitglieder neben der Miete das fehlende Eigenkapital über eine erhöhte Tilgungsleistung gegenüber der Wohnungsbaukreditanstalt nachsparen. Für die besagte 60 Quadratmeter-Wohnung ist also ein Betrag aufzubringen, der entweder bei rund 41.000 oder bei circa 26.000 Mark liegt.

Wohnungsbaugesellschaften fällt das Aufbringen des Eigenkapitals nicht so schwer, Wohngruppen schon. Denn vor Baubeginn muss der Eigenanteil als Bestandteil der Gesamtfinanzierung nachgewiesen werden. Dafür müssen die Sparstrümpfe, soweit vorhanden, geplündert und meist auch auf Hilfe von Verwandten und Freunden zurückgegriffen werden. Auch mit Leihgemeinschaften kann fehlendes Eigenkapital ersetzt werden.

Auf jeden Fall ist das Eigenkapital-Problem eine große Hürde, die der Verbreitung von nachbarschaftsorientierten Wohnformen im Wege steht. Alternativen zur heute vorherrschenden Praxis – wie zum Beispiel das Stiftungsmodell – sollten im politischen Raum endlich angepackt werden.

Dr. Josef Bura ist Mitarbeiter der STATTBAU HAMBURG GmbH