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Tipps Nr. 4

*** von Josef Bura ***

Über Geld redet man nicht – wenn man genug davon hat. Wer bauen will, muss drüber reden. Hier geht es um die Grundregeln der Förderung von Wohnprojekten: also um Stichworte wie förderfähige Wohnungsgrößen, Einkommensgrenzen, Mieten, Finanzierung etc. Was jetzt folgt, sind viele Zahlen. Also bitte anschnallen beim Lesen.

Rechtliche Grundlage der Wohnprojekteförderung in Hamburg ist der § 88d des II. Wohnungsbaugesetzes. Auf dieser Basis können Menschen mit unterschiedlichem Einkommen und auch Wohngemeinschaften als Haushalte in die Förderung einbezogen werden.

Grundstücke und förderfähige Flächen

Grundstücke von der Stadt werden an Wohnprojekte im Erbbaurecht für 75 Jahre zu 75% des Kaufpreises vergeben. Eine Umwandlung in Eigentumswohnungen wird im Erbbaurechtsvertrag ausgeschlossen. Belegungsbindungen werden für die gesamte Laufzeit vereinbart. Bei den förderfähigen Flächen im Mietwohnungsbau unterscheidet man zwischen Familienwohnungen und Wohngemeinschaftswohnungen. Bei Familienwohnungen gibt’s für den Single-Haushalt 40 bis 45 Quadratmeter Wohnfläche, für den Zwei-Personenhaushalt (Typ : Ehepaar) 50 bis 55 Quadratmeter, drei Personen: (Typ Ehepaar mit Kind) 60 bis 75 und vier Personen 75 bis 85 Quadratmeter Wohnfläche. Werden Eigenmittel (z.B. Genossenschaftsanteile) in die Finanzierung eingebracht, erhöht sich der Anspruch um 10 qm. Bei Wohngemeinschaftswohnungen gibt es drei Grundannahmen: Jede volljährige Person erhält 35 Quadratmeter Wohnfläche, das erste zum Haushalt zu zählende minderjährige Kind 20 und jedes weitere Kind 10 Quadratmeter. Ein alleinerziehender Elternteil mit zwei Kindern unter 18 Jahren erhält demnach 65 Quadratmeter Wohnfläche. Ein Mehrraumanspruch wie bei Familien entfällt bei Wohngemeinschaften. 2 Prozent der Wohnfläche können für Gemeinschaftszwecke genutzt werden.

Förderungswürdige Kosten und Finanzierung

Die Förderkosten im sozialen Wohnungsbau sind nach oben gedeckelt. Goldene Wasserhähne sind nicht drin. Alle Posten sind genau festgelegt: Die Baukosten incl. Nebenkosten dürfen 2.500 DM nicht überschreiten, Grundstückskosten (im Erbbaurecht) werden bis 320 DM angerechnet. Es gibt Zuschläge für Finanzierungskosten (70 DM) Tiefgarage (190 DM), Sonderbaukosten (bis 150 DM) für kleine Bauvorhaben unter 20 Wohneinheiten (200 DM) und für kleine Bauvorhaben unter 50 Wohnungen (200 DM). Wer jetzt die Tabellenkalkulation seines Computers bemüht hat, der kommt auf maximal 3.630 DM förderfähige Gesamtkosten. Alle darüber hinausgehenden Kosten müssen mit zusätzlichem Eigengeld abgedeckt werden.

Im öffentlich geförderten Mietwohnungsbau müssen mindestens 430 DM pro Quadratmeter Wohnfläche an Eigenmittel aufgebraucht werden. Realistischerweise sollte eher von 500 DM ausgegangen werden. Die Differenz zu den anerkannten Gesamtkosten wird über ein Darlehen der Wohnungsbaukreditanstalt abgedeckt.

Einkommensgrenzen und Mieten

Gefördert wird, wer innerhalb bestimmter Einkommensgrenzen liegt: Diese bilden die Berechnungsgrundlage für die Zugangsberechtigung zum öffentlich geförderten Wohnungsbau, der mit dem sog. Paragraph-5-Schein möglich ist. Die Einkommensgrenzen für Ein-Personen-Haushalte liegen bei 25.300 DM, für Zwei-Personen-Haushalte bei 36.740 DM, bei Drei-Pe rsonen-Haushalten bei 45.540 DM und bei Vier-Personen-Haushalten bei 54.340 DM. Die entsprechenden Brutto-Einkommen liegen jeweils etwa 30 Prozent darüber. Doch keine Angst, auch wer mehr verdient, kann in geförderte Wohnprojekte einziehen. Er oder sie muss dann nur mehr Miete bezahlen.

Wer die Einkommensgrößen einhält oder maximal bis 10 Prozent übersteigt, landet bei einer Miete von 9,90 DM pro Quadratmeter; wer von 10 bis 35 Prozent mehr verdient, muss 11,90 DM bezahlen. Das geht in Etappen so weiter. Die Miete netto-kalt steigt jedes Jahr um 0,30 DM pro Quadratmeter. Bei 110 prozentiger Überschreitung des Grundeinkommens liegt die Miete bei 14,90 DM pro Quadratmeter. Darüber ist dann Schluss.

Noch Fragen? Gut für das Verständnis dieses Beitrags ist der Artikel zur Förderung in FreiHaus Nr. 5. Wenn Sie dann die auf der letzten Seite angegebenen Beratungstermine besuchen, sind Sie auf der sicheren Seite.

Josef Bura ist Mitarbeiter der STATTBAU HAMBURG GmbH